Pierwszym krokiem przy wystawianiu na sprzedaż mieszkania jest określenie jego wartości i ceny ofertowej. Cena nie powinna być zbyt niska, ale nie może również być zbyt wysoka w stosunku do wartości mieszkania oraz cen podobnych nieruchomości. Istnieje kilka metod wyceny nieruchomości.

Sprzedający powinien ustalić zarówno cenę ofertową, jak i cenę transakcyjną, na którą może się zgodzić w trakcie negocjacji z kupującym. Warto znać aktualną sytuację na rynku nieruchomości, poznać oferty mieszkań podobnych do tego, które chcemy sprzedać, orientować się, jaka jest dostępność mieszkań w danej lokalizacji, bo wszystkie te czynniki wpływają na cenę.

Istnieje kilka sposobów wyceny nieruchomości. Można dokonać jej samodzielnie za pomocą kalkulatorów dostępnych w Internecie. Narzędzia te porównują podobne oferty i na tej podstawie oraz w oparciu o wprowadzone przez nas dane na temat nieruchomości, takie jak m.in. lokalizacja, metraż, rok budowy, algorytm przedstawia sugerowaną cenę ofertową. Można również zwrócić się do pośrednia nieruchomości lub rzeczoznawcy majątkowego. Ten ostatni za odpowiednią opłatą sporządzi operat szacunkowy, który stanowi oficjalny dokument, ważny przez rok. Operat szacunkowy potrzebny będzie nam na przykład w banku lub sądzie. Dokonując wyceny nieruchomości, rzeczoznawca majątkowy bierze pod uwagę kilka czynników, m.in. lokalizację, położenie i rodzaj nieruchomości, infrastrukturę techniczną oraz stan zagospodarowania danej nieruchomości. Musi również uwzględnić to, do jakiego celu potrzebna jest wycena oraz jak kształtują się ceny podobnych nieruchomości.

Wyróżnia się trzy główne metody wyceny nieruchomości: podejście porównawcze, dochodowe i kosztowe, a także podejście mieszane, w którym stosuje się elementy każdego z pozostałych. Rzeczoznawcy majątkowi najczęściej stosują podejście porównawcze, które polega na tym, że ustalając cenę danej nieruchomości, porównują ją z nieruchomościami o podobnych cechach, które były dostępne na rynku i dla których znane są ceny transakcyjne. Przy wycenie uwzględnia się różnice w analizowanych nieruchomościach oraz zmiany cen, jakie nastąpiły w czasie. Podejście dochodowe, w ramach którego wyróżnia się metodę inwestycyjną i zysku, oparte jest o informacje na temat dochodu, który mogłaby generować dana nieruchomość. W pierwszym przypadku dochód oblicza się na podstawie wpływów z najmu lub dzierżawy, a metoda stosowana jest zwykle do wyceny obiektów biurowych, magazynowych, czy handlowych. W drugim przypadku dochód szacuje się na podstawie części dochodu z działalności gospodarczej, która mogłaby być prowadzona w danej nieruchomości, wykorzystując jej charakter. Metoda ta ma zastosowanie np. podczas wyceny hoteli, stacji benzynowych, kin, obiektów rekreacyjnych. Podejście kosztowe dotyczy z kolei wartości odtworzeniowej nieruchomości, czyli sumy kosztów, które trzeba byłoby ponieść, aby nabyć grunt o takich samych cechach oraz kosztów odtworzenia części składowych nieruchomości lub kosztów zastąpienia części składowych pomniejszonych o wartość zużycia. Stosując podejście mieszane, łączy się głównie metodę porównawczą z dochodową, analizując nieruchomości o cechach zbliżonych do nieruchomości podlegającej wycenie oraz dochody, jakie one generują.

Komentarze do artykułu