Jeżeli szykujesz się do zakupu mieszkania, ale przed ostateczną decyzją powstrzymywała cię drożyzna w mieszkaniówce, pewnie zastanawiasz się, czy w końcu ceny spadną. Na rynku właśnie wystąpiła konfiguracja czynników, która w normalnych warunkach powinna doprowadzić do konkretnej korekty cen w dół. Jednak warunki są dalekie od normalności, więc ciężko przewidzieć efekt końcowy. W tym artykule krótko omawiamy, co obecnie ma determinujący wpływ na branżę mieszkaniową oraz czy jest szansa na to, że cena metra kwadratowego spadnie.
Zacznijmy od przypomnienia, co napędzało mieszkaniówkę w ostatnich latach. Mimo wielu atrakcyjnych medialnie twierdzeń, że zakupy gotówkowe są tak istotne na rynku mieszkaniowym, prawda jest taka, iż ok. 70% popytu generują osoby posiłkujące się kredytem. Tak więc kredyt jest odpowiedzialny za większą część zapotrzebowania. Z tego względu dla mieszkaniówki kluczowe znaczenie ma wysokość stóp procentowych. Jest to parametr będący jednym z podstawowych narzędzi kształtowania polityki pieniężnej państwa. O zmianie poziomu stóp decyduje Rada Polityki Pieniężnej działająca przy NBP. Na podstawie stóp ustalany jest inny parametr – WIBOR, a on już bezpośrednio wpływa na oprocentowanie kredytów.
Na początku roku 2020 referencyjna stopa procentowa wynosiła 1,00. To bardzo niewiele i przekładało się to na niezwykle tanie kredyty. Jednak w kolejnych miesiącach RPP dalej luzowało politykę i stopa spadała – do symbolicznego wręcz poziomu 0,10 po posiedzeniu Rady z dnia 29 maja 2020. Kredyty, w tym hipoteczne, jeszcze nigdy nie były tak tanie. Nie dość, że było łatwo je spłacać, to jeszcze banki zaczęły bardzo optymistycznie szacować zdolność kredytową wnioskujących – przeciętnie zarabiająca para mogła bez problemu pozwolić sobie na pół miliona długu. Zmiana nastąpiła dopiero w październiku 2021 roku, gdy RPP po raz pierwszy od długiego czasu zdecydowała się podnieść stopy. Najpierw niewiele, bo o 0,4 punktu procentowego, jednak podwyżki następowały też w kolejnych miesiącach. Obecnie (kwiecień 2022) stopa referencyjna wynosi już 4,5% i zapowiadane są dalsze podwyżki.
To, co opisaliśmy w powyższym akapicie, momentalnie przełożyło się na odpływ pieniędzy z rynku mieszkaniowego. O kredyt jest teraz trudniej, można go uzyskać w mniejszej wysokości, więc nowych klientów w mieszkaniówce jest coraz mniej – deweloperzy mówią o spadkach rzędu 20-30% w pierwszych miesiącach 2022. Do tego wyższe oprocentowanie kredytów dotyczy też już istniejących zobowiązań, przez co niebawem sporo osób może mieć problem z opłacaniem comiesięcznej raty. To z kolei doprowadzi do wyprzedaży mieszkań, ze względu na niewypłacalność.
Te wszystkie informacje, które podaliśmy, pewnie już sprawiły, że sformułowałeś wniosek: będzie taniej. Niestety, tym razem sytuacja nie jest taka prosta. Popyt na rynku mieszkaniowym rzeczywiście kurczy się w bardzo szybkim tempie. W normalnych warunkach spowodowałoby to korektę cen w dół. Lecz teraz warunki są dalekie od normalności. Po pierwsze: materiały budowlane wciąż drożeją. Były już rekordowo drogie pod koniec 2021, a wybuch wojny w Ukrainie tylko ten problem pogłębił. Dotyczy to również cen wykonawstwa, gdyż wypłaty rosły, a teraz jeszcze z budów ubyło sporo ukraińskich robotników. Z tego względu deweloperzy nie są w stanie budować taniej.
Jeśli miałoby dojść do obniżenia cen metra kwadratowego, oznaczałoby to, że mieszkania są sprzedawane poniżej kosztów wybudowania. Dlatego należy raczej spodziewać się, iż deweloperzy będą starali się przetrwać ten ciężki czas, po prostu zakładając, iż póki co będą sprzedawać mniej. Druga możliwość (a raczej scenariusz, który już jest wdrażany) to przestawianie się deweloperów ze sprzedaży na wynajem. Firmy te deklarują, iż chcą wchodzić w sektor Private Rented Sector i świadczyć usługę wynajmu instytucjonalnego. Doprowadzi to do sytuacji, gdy w noworealizowanych inwestycjach tylko część lokalów trafi na sprzedaż – reszta pozostanie w rękach inwestora i będzie wynajmowana.
Czy zatem jest szansa na spadek cen mieszkań w 2022 roku? Jest, chociaż nie można stwierdzić, iż na pewno nastąpi. Poza tym należy mieć na uwadze, że dużo bardziej prawdopodobna jest korekta w lokalizacjach peryferyjnych – w dużych miastach stawki zostaną utrzymane.