Na cenę mieszkania wpływa szereg różnych czynników. Siła ich oddziaływania jest różna. Poza tym część z nich jest bezpośrednio związanych z nieruchomością, część zaś ma charakter zewnętrzy. Istotny jest także inny podział – na czynniki, które można modyfikować (np. stan nieruchomości) oraz niemodyfikowalne (np. metraż). Jednym z fundamentów wyceny mieszkania jest lokalizacja. Wiele osób inwestujących w lokale mieszkalne uważa wręcz, iż lokalizacja jest najważniejsza. W tym artykule przyjrzymy się temu, jak położenie nieruchomości mieszkaniowej wpływa na jej cenę.
Na początek należy zaznaczyć, że czynniki lokalizacyjne również nie są stałe, przynajmniej nie wszystkie. Zmianie nie ulegnie położenie względem centrum miasta i tutaj oczywiście obowiązuje zasada, iż im bliżej centrum, tym drożej. Wynika to głównie z niedostępności gruntów w środku algomeracji – to prowadzi do coraz większego wzrostu cen oraz skłania deweloperów do budowania coraz wyższych budynków. Ale też o coraz wyższym standardzie, ponieważ pozwalają one ugrać większą marżę oraz przyciągają klientów z bardziej zasobnymi portfelami.
Jeśli ktoś traktuje zakup mieszkania jako inwestycję długofalową, może szukać lokalizacji perspektywicznej. Chodzi o to, aby było to miejsce, które chociaż obecnie nie cechuje się wysokimi cenami, w perspektywie kilku, kilkunastu lat stanie się drogie. Tutaj dobrą prognozą są plany rozbudowania infrastruktury miejskiej, np. mieszkania drożeją w okolicach, gdzie powstają nowe stacje metra, korzystnie na ich wartość wpływa także zbudowanie obwodnicy, dającej szybszy i łatwiejszy dostęp do dotychczas peryferyjnej dzielnicy.
W bardziej ogólnym ujęciu lokalizacja sprowadza się do całego miasta. Ceny mieszkań mocno się różnią między różnymi ośrodkami, przy czym zasada jest taka, iż w tych największych jest najdrożej. Oczywiście są od tego wyjątki, takie jak Sopot czy Zakopane, czyli niewielkie miasta, ale z bardzo dużym potencjałem turystycznym. Jeżeli planuje się inwestycję na dziesięciolecia, warto uwzględnić prognozy demograficzne dla danego miasta. Pokazują one, iż rosnąć będzie tylko kilka głównych aglomeracji, a reszta zacznie się kurczyć.
Okolica wpływa na cenę mieszkania także pod innym względem. Istotne jest to, co się znajduje dookoła oraz co się będzie znajdowało. Tradycyjnie niekorzystnie na wycenę wpływa sąsiedztwo wszelkiego rodzaju obiektów przemysłowych. Dotyczy to także domów położonych na przedmieściach, które często są tańsze ze względu na to, iż w pobliżu jest spalarnia śmieci, elektrociepłownia czy farma zwierząt.
Jak już wspomnieliśmy, istotne jest nie tylko to, co już jest, ale także to, co będzie. W planach zagospodarowania przestrzennego można odnaleźć informacje odnośnie przyszłych inwestycji realizowanych w okolicy. Może się okazać, że obecnie spokojne miejsce za kilka lat stanie się głośne i zanieczyszczone, co znajdzie odzwierciedlenie w spadku cen położonych tam mieszkań.
W obrębie miasta ceny mocno mogą się różnić między dzielnicami. Wynika to z różnego poziomu rozbudowy infrastrukutry, typu zabudowy oraz prestiżu. Zazwyczaj taniej jest tam, gdzie dominują bloki z wielkiej płyty. W obszarach miasta zdominowanych przez starszą zabudową często jest też problem z bezpieczeństwem, co głównie wynika z dużej liczby wydzielonych tam lokali socjalnych. To oczywiście także niekorzystnie wpływa na cenę mieszkań.
W przypadku lokalizacji mocno peryferyjnych można uzyskać niższą cenę, jednak odbywa się to kosztem utrudnionego dojazdu do miasta, często też brakiem infrastruktury. Jeśli wiesz, że dana inwestycja nie jest oderwanym od trendu projektem i okolica będzie w najbliższym czasie szybko zagospodarowywana, może też liczyć na to, iż ceny położonych tam mieszkań będą pięły się w górę.