… a więc stało się! Wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że kończy się boom na rynku nieruchomości. Kolejne raporty i analizy pokazują, iż koniunktura hamuje i to bardzo gwałtownie. Klienci wręcz wyparowują z rynku – mieszkań jest mnóstwo, jednak nie ma ich kto kupować. Póki co nie widać, aby ta sytuacja przekładała się na ceny. Lecz należy się spodziewać, że korekta stawek nastąpi i to za całkiem niedługo.
Zanim przystąpimy do omawiania tego, co wygląda być może na początek całkiem poważnego kryzysu, zaznaczmy, że w chwili obecnej nie dotyczy to wszystkich segmentów rynku. Jeśli chodzi o wynajem mieszkań, to tutaj popyt jest duży, a stawki systematycznie rosną. Z jednej strony jest to wciąż utrzymujący się efekt napływu uchodźców z Ukrainy, z drugiej – można to również uznać za symptom problemów branży. Już wyjaśniamy dlaczego.
Pogorszenie dostępności mieszkań sprawiło, że coraz mniej osób stać na własne M. Nie zmienia to faktu, iż osoby te muszą gdzieś mieszkać. W celu zaspokojenia własnej potrzeby mieszkaniowej, będąc zmuszonymi z rezygnacji z zakupu, trafiają na rynek wynajmu. Dlatego sytuacja w tym segmencie jest coraz lepsza. Nie powinniśmy się jednak spodziewać, iż hossa landlordów potrwa wiecznie. Zagrożeniem dla nich jest między innymi to, że po minionych 2 latach rekordowego prosperity deweloperzy mają pootwierane mnóstwo inwestycji. Projekty te będą niebawem finalizowane, co oznacza, że na rynek zacznie trafiać bardzo dużo nowych lokali. Jeśli nie znajdą one nabywców, zainteresują się nimi inwestorzy zarabiający na wynajmie lub sami deweloperzy udostępnią je w ramach PRS. To spowoduje skokowy wzrost podaży mieszkań na wynajem i doprowadzi do końca koniunktury.
Co do sprzedaży mieszkań, to można uznać, że hossa została zatrzymana przez NBP i działającą przy nim Radę Polityki Pieniężnej. RPP jest odpowiedzialna za kształtowanie polityki monetarnej i gdy inflacja zaczęła wymykać się z założonych widełek, Rada rozpoczęła cykl podwyżek stóp procentowych. Od stóp zaś zależy wysokość parametru WIBOR, a ten z kolei jest podstawą ustalania kosztów kredytu. Dlatego to, co robi od października 2021 RPP sprawia, że kredyty hipoteczne są coraz droższe i coraz trudniej dostępne. Załamanie akcji kredytowej widać chociażby w danych udostępnianych przez BIK – liczba zapytań kredytowych w czerwcu 2022 była o prawie 60% niższa w ujęciu rok do roku. Co ciekawe – spadła też średnia wysokość kredytu, co świadczy o bardzo mocnych trudnościach kredytobiorców, ponieważ ceny mieszkań nadal rosną. Można więc zgadywać, że klienci, którzy nadal mogą wziąć kredyt, kupują mieszkania mniejsze i w gorszym standardzie niż te pierwotnie zaplanowane.
Niekorzystne trendy dla mieszkaniówki widać też na portalach ogłoszeniowych. Spada liczba zapytań kierowanych przez klientów do ogłoszeniodawców. Jednocześnie ofert jest coraz więcej – wzrosty z ostatniego miesiąca to kilkanaście procent. Mamy tu więc do czynienia z typowym początkiem dekoniunktury, ponieważ popyt spada, a podaż nawet nie tyle się utrzymuje, co rośnie.
Do tych wymiernych parametrów można jeszcze dorzucić ogólną niepewność, jaką wzbudza obecna sytuacja gospodarcza i geopolityczna. Wojna na Ukrainie, wciąż nie przebrzmiały temat pandemii i koronawirusa, deficyt paliw, groźba recesji – to wszystko skłania klientów do ostrożności i raczej zatrzymywania pieniędzy, trzymanych jako poduszka finansowa na ciężkie czasy.
Najwięksi polscy deweloperzy (15 firm z branży notowanych na GWP) wykazali spadki sprzedaży na poziomie średnio ponad 40%. Jak sami przyznają – resztki popytu utrzymywane są głównie przez klientów gotówkowych. Nie ma się co jednak oszukiwać, że rynek poradzi sobie bez kredytu. Chociaż część przedstawicieli branży uważa, iż tak będzie i deweloperów uratuje wejście w branżę PRS. Łatwo jednak zauważyć, że najem instytucjonalny ma dobre perspektywy tylko w wybranych lokalizacjach (duże miasta, centralne dzielnice), a przecież na rynku jest mnóstwo inwestycji peryferyjnych. Według analityków z PKO BP spadki cen mieszkań zaczną się już w bieżącym półroczu i potrwają być może nawet do 2025 roku.