Wszyscy z zapartym tchem obserwujemy sytuację na rynku nieruchomości, a szczególne emocje wzbudza mieszkaniówka. Kolejne raporty i analizy pokazują, że sytuacja nie jest ciekawa – popyt został gwałtownie stłamszony, a według większości prognoz to samo w ciągu kilku miesięcy wydarzy się z podażą. Mimo to póki co nie widać żadnych spektakularnych zmian w cenach. Co to oznacza? Czy mieszkania, mimo kiepskiej koniunktury, nie będą tanieć?
Co wpływa na rynek mieszkaniowy?
Zacznijmy od wymienienia czynników, które obecnie determinują sytuację w mieszkaniówce:
- inflacja (powoduje niepewność oraz drożyznę, co przekłada się na odkładanie decyzji o zakupie mieszkania);
- trudno dostępny kredyt (narzędziem walki z inflacją są stopy procentowe, ustalane przez działającą przy NBP Radę Polityki Pieniężnej – stopy rosną od października 2022, wskutek czego rośnie też parametr WIBOR, a to on decyduje o koszcie kredytu; kredyty hipoteczne są coraz droższe, a przez to coraz mniej dostępne);
- drogie wykonawstwo (ceny energii, materiałów oraz robocizny wciąż rosną, przez co koszty deweloperów są coraz wyższe);
- napływ uchodźców (przez co stawki najmu są niesamowicie wywindowane i w dobrych lokalizacjach rekompensują inwestorom wzrost cen metra kwadratowego).
Czy ceny mieszkań będą spadać?
Mimo tego, że konfiguracja parametrów rynku jest taka, iż powinno dojść do korekty cen w dół, większość ekspertów uważa, że do tego nie dojdzie. Dlaczego? Powodem jest głównie inflacja i rosnące koszty inwestycji. Raczej nie ma się co spodziewać, iż deweloperzy będą dokładać do interesu i sprzedawać poniżej kosztów. Jak zauważają niektórzy komentatorzy – prawdopodobnie pojawią się przeceny, jednak będą to pojedyncze przypadki, za którymi staną firmy mające problem z utrzymaniem płynności finansowej. Lecz duże podmioty działające na rynku mieszkaniowym w ostatnich latach, gdy mieliśmy hossę, zgromadziły wystarczające zapasy, aby teraz przeczekać trudny czas. Nie mają powodu, aby wyzbywać się nowych inwestycji za bezcen. Ewentualnością są niewielkie promocje wynikające z rezygnacji z części marży, a ta w branży deweloperskiej zazwyczaj mieści się w przedziale 10-15%.
Czy w takim razie taniej nie będzie? Jak już wspomnieliśmy – może być taniej dla łowców okazji. Również nie jest jeszcze jasne, jak się zachowają poszczególne regiony rynku. Jeszcze niedawno zadyszkę było widać w największych miastach, a prowincja trzymała się nieźle i deweloperzy już się nastawiali na zwiększenie tam swojej aktywności. Lecz ostatnie odczyty sugerują, iż także poza głównymi ośrodkami nadeszło spowolnienie. Według niektórych analityków potrwa ono dłużej niż rok, ale nie dłużej niż dwa lata. Jeśli ktoś chce kupić mieszkanie lub dom taniej, to właśnie w tym okresie ma szansę na upolowanie jakiejś interesującej przeceny. Pod warunkiem, iż będzie miał gotówkę lub zdolność kredytowa, a ta ostatnia jest obecnie bardzo niska. Co prawda w sierpniu trochę wzrosła, lecz należy się spodziewać, iż w tym temacie lepiej nie będzie dopóki nie odpuści inflacja i RPP przerwie cykl podwyżek stóp procentowych.
Czynnikiem, który również działa przeciwpodwyżkowo jest nadal spora luka mieszkaniowa w Polsce. Na 1000 mieszkańców przypada u nas ok. 400 lokali mieszkalnych. W Europie średnia to ok. 450, co daje nam deficyt 800 tysięcy mieszkań. Do tego dochodzi jeszcze kwestia wyceny na tle Europy – finansowa dostępność mieszkań w Polsce nadal jest niezła, ponieważ, wg badań Deloitte, na 70- metrowe mieszkanie trzeba średnio pracować 7 lat. Są na naszym kontynencie kraje, gdzie wartość ta jest na poziomie mocno przekraczającym 10 – my plasujemy się gdzieś po środku stawki. Poza tym, jeśli pominąć kwestię zarobków, to ceny metra kwadratowego nawet w Warszawie nie są wysokie na tle europejskich metropolii. W naszej stolicy mkw kosztuje 2 406 euro, a np. w Paryżu 13 462 euro (zaś średnia dla Francji to 4 639 euro/mkw).
Wraz z ustabilizowaniem sytuacji energetycznej uspokoi się też gospodarka i zapewne inflacja powróci do zakładanego przez NBP celu. Wtedy też spodziewana jest ponowna aktywacja silnego trendu wzrostowego cen w mieszkaniówce.