Wycena nieruchomości to proces, w wyniku którego rzeczoznawca majątkowy dokonuje określenia jej wartości rynkowej lub odtworzeniowej. Rzeczoznawca majątkowy tworzy tzw. operat szacunkowy, czyli dokument o określonej strukturze, formie oraz treści. Musi do tego posiadać odpowiednie kompetencje i uprawnienia.
Zarówno sposób przeprowadzania wyceny, jak i sam wygląd operatu szacunkowego zostały określone w Ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Takiej wyceny dokonywać może wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który posiada wiedzę, doświadczenie i uprawnienia zawodowe. Wydany przez niego operat ma rangę dokumentu urzędowego. Najczęściej operat szacunkowy nieruchomości jest potrzebny, gdy występuje konieczność okazania go organom podatkowym, przy sprawach rozstrzyganych sądowo (głównie sprawy spadkowe i majątkowe) oraz przy udzielaniu kredytu hipotecznego.
Proces wyceny nieruchomości przebiega w kilku krokach. Najpierw należy ustalić z rzeczoznawcą, co ma być przedmiotem wyceny. Następnie strony podpisują umowę dot. wyceny mieszkania czy domu. Rzeczoznawca wykonuje dokumentację fotograficzną a właściciel nieruchomości kompletuje dokumenty niezbędne do wyceny nieruchomości. Na podstawie zgromadzonych informacji i dokumentów rzeczoznawca dokonuje wyceny. Wycena ta może przebiegać w oparciu o różne metody. Najczęściej spotykanymi są:
Metoda porównawcza – cena nieruchomości ustalana jest przez porównanie wycenianej nieruchomości do lokali o maksymalnie zbliżonych parametrach, które zostały już sprzedane. Ceny te poddaje się korekcie uwzględniając rozbieżności pomiędzy nieruchomościami.
Podejście dochodowe – wartość nieruchomości wylicza się bazując na stopie zwrotu z inwestycji, jaką można realnie uzyskać, tj. brany jest pod uwagę przewidywany dochód ze sprzedaży nieruchomości.
Podejście kosztowe – wycena dokonana na bazie kosztów odtworzenia nieruchomości, które pomniejsza się o wartość jej zużycia, a także koszt odtworzenia części składowych.
Metoda mieszana – wycena na podstawie przynajmniej dwóch z wymienionych metod.
Wyboru metody dokonuje sam rzeczoznawca majątkowy (lub biegły sądowy). Do szczegółowej wyceny nieruchomości będzie on potrzebował określenia m.in. celu wyceny, rodzaju nieruchomości, jej lokalizacji czy przeznaczenia w planie miejscowym. Koszt takiej wyceny zależy od wielu czynników, m.in. od rodzaju nieruchomości, jej powierzchni czy dostępności danych. Według danych Kalkulatorów Budowlanych ze stycznia 2024 r. może kosztować 700-800 zł w przypadku działki rolnej, między 800 a 1300 zł w przypadku mieszkania, a w przypadku willi – nawet 4900 zł.
Aby przyspieszyć cały proces ustalenia wartości nieruchomości, warto dostarczyć rzeczoznawcy dokumenty potrzebne do jej wyceny. Są to: akt notarialny, wypis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, zarys mapy ewidencyjnej, rzut lokalu. W przypadku braku wymienionych dokumentów, podać należy sam numer księgi wieczystej. Wówczas to rzeczoznawca pozyska dokumenty z właściwych urzędów.