Program „Mieszkanie bez wkładu własnego” wciąż formalnie daje szansę na zakup pierwszego lokum osobom, które nie zgromadziły oszczędności na start. Państwowa gwarancja wkładu własnego ma zastąpić wymagane przez banki 10-20 proc. wartości nieruchomości. W praktyce jednak dostępność mieszkań spełniających ustawowe warunki jest coraz bardziej ograniczona, szczególnie w największych miastach.
Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) wynika, że w 2025 roku z programu skorzystało około 19,4 tys. kredytobiorców, podczas gdy banki udzieliły ponad 235 tys. kredytów mieszkaniowych. Oznacza to, że kredyty bez wkładu własnego stanowiły niewielki ułamek rynku. Program pozostaje więc rozwiązaniem niszowym, adresowanym do wąskiej grupy osób spełniających restrykcyjne kryteria.
Jak podkreśla Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl, rząd pozostawił mechanizm gwarancji, jednak w praktyce spełnienie wszystkich warunków okazuje się bardzo trudne.
Największym ograniczeniem są dwa rodzaje limitów. Pierwszy dotyczy maksymalnej wysokości gwarancji, która nie może przekroczyć 100 tys. zł dla 20 proc. wkładu własnego. Osoby bez jakichkolwiek oszczędności muszą więc szukać mieszkań w cenie do około 500 tys. zł.
Drugą barierą są limity cen za metrów kwadratowych, ustalane co pół roku przez wojewodów. Dla rynku pierwotnego są one nieco wyższe niż dla wtórnego, jednak w wielu miastach znacząco odbiegają od realnych stawek rynkowych.
Aktualne maksymalne ceny dla nowych mieszkań wynoszą np.:
W praktyce oznacza to, że większość kawalerek i małych mieszkań dwupokojowych nie spełnia jednocześnie kryteriów limitu ceny całkowitej i ceny za metr kwadratowy. Najmniejsze lokale są bowiem zwykle relatywnie najdroższe.
Analiza danych przygotowana przez portal RynekPierwotny.pl pokazuje, że dostępność mieszkań w programie jest silnie zróżnicowana regionalnie. W Krakowie, mimo dużej oferty lokali do 500 tys. zł oraz poniżej limitu cenowego, oba warunki jednocześnie spełniało jedynie 21 mieszkań.
Zdecydowanie lepiej sytuacja wygląda w innych miastach. W Poznaniu warunki spełnia 1,1 tys. mieszkań, w Łodzi – 760 mieszkań, w Gdańsku – 484 mieszkania, a w Warszawie – 333 mieszkania.
Liderami pozostają Poznań i Łódź, gdzie relacja limitów do realnych cen rynkowych jest najkorzystniejsza. Paradoksalnie w Krakowie i Gdańsku obowiązują niższe limity niż w Poznaniu, mimo wyższych cen, co dodatkowo ogranicza dostępność mieszkań.
Kredyty z gwarantowanym wkładem własnym oferują obecnie cztery banki: PKO BP, Bank Pekao SA, Alior Bank oraz Santander Bank. Program przewiduje również wsparcie rodzinne. Przy narodzinach drugiego dziecka państwo spłaca 20 tys. zł kapitału, a przy trzecim i kolejnym – 60 tys. zł.
Eksperci zwracają jednak uwagę, że brak wkładu własnego oznacza wyższą kwotę kredytu, a tym samym większe koszty odsetkowe i wyższe raty. W przypadku pogorszenia sytuacji finansowej kredytobiorcy ryzyko problemów ze spłatą jest większe niż przy klasycznym kredycie.
Dla osób gotowych na kompromisy lokalizacyjne i metrażowe program może jednak stanowić drogę do pierwszego własnego „M”. Kluczowe pozostaje jednak racjonalne podejście do zadłużenia i dokładna analiza własnych możliwości finansowych.