Depersonalizacja i gruntowne sprzątanie

Osoba oglądająca mieszkanie chce móc sobie wyobrazić w nim swoje przyszłe życie. Osobiste przedmioty i pamiątki aktualnego właściciela niestety w tym przeszkadzają. Poza tym, gdyby znalazły się na zdjęciach w ogłoszeniu na ogólnodostępnym portalu, mogłyby zdradzić przypadkowym osobom o Tobie i Twoich domownikach więcej niż chcesz upublicznić.  Dlatego przed sesją zdjęciową należy je schować.

W łazience ukryj kolorowe butelki z kosmetykami, gąbki itp. W kuchni – schowaj wszystko z blatów oraz zdejmij magnesy i zdjęcia z lodówki. W pokojach – usuń z widoku rodzinne zdjęcia, dyplomy, zabawki dzieci, a także wszelkie kable i ładowarki.

Posprzątaj mieszkanie dokładniej niż zwykle, z uwzględnieniem różnych zakamarków, do których zwykle nie zaglądasz. Przy tym zrób przegląd rzeczy i zastanów się, czy części z nich możesz się pozbyć – oszczędzi Ci to czasu i pracy przed późniejszą przeprowadzką.

Więcej światła

Aby mieszkanie na zdjęciach nie wyglądało na ciemne i ponure, warto do niego wpuścić jak najwięcej naturalnego światła. Rozsuń zasłony, podwiń rolety. Umyj okna – zabrudzenia i zacieki zatrzymują część światła, a poza tym są widoczne na zdjęciach i nie robią dobrego wrażenia.

Zdjęcia rób w ciągu dnia, przy świetle dziennym. Jeśli masz łazienkę czy kuchnię bez okna, przed sesją włącz w niej wszystkie źródła światła.

Nowe tekstylia, więcej neutralnych kolorów

Wystarczy zmienić niektóre tekstylia, by wnętrze wyglądało na zdjęciach bardziej jak z katalogu i stało się bardziej neutralne kolorystycznie. Nawet jeśli na co dzień nie gustujesz w estetyce „hotelowej”, jasne, jednobarwne tkaniny to kolejny sposób na odpersonalizowanie mieszkania, by potencjalny nabywca mógł sobie łatwiej wyobrazić, jakie własne zmiany w nim wprowadzi. Tkaninami możesz też przykryć pewne mankamenty wnętrza, np. podniszczone meble, których na razie nie możesz odnowić ani wyrzucić.

Aby osiągnąć efekt neutralności i świeżości, zmień zasłony na nowe, w jasnym kolorze. Kanapę czy fotel możesz przykryć jednobarwną kapą lub kocem oraz położyć kilka poduszek. W łazience powieś białe ręczniki i połóż jasny dywanik. Koszt takich zmian to 200-300 zł, a różnica wizualna jest duża.

Kilka detali, duża różnica

Aby wcześniej odpersonalizowane wnętrze nie miało zbyt chłodnego, sterylnego wyglądu, dodaj kilka dekoracyjnych detali – takich, które nie mają osobistego charakteru i nie wprowadzają chaosu, ale ocieplają wizualnie pomieszczenie.

Postaw na stole w salonie wazon ze świeżymi kwiatami. Lepiej, żeby nie był to duży, wielobarwny bukiet, tylko prosta, minimalistyczna kompozycja, np. kilka tulipanów albo gałązka gipsówki.

Na blacie kuchennym lub stole jadalnianym wprowadź akcent kolorystyczny w postaci misy z owocami. Najbardziej spójnie będą wyglądały owoce jednego rodzaju i w jednym kolorze, np. zielone jabłka czy żółte cytryny.

W łazience ustaw świecę zapachową – na brzegu wanny lub na drewnianej tacy. Obok estetycznie ułóż wcześniej wspomniane białe ręczniki. Taki drobny zabieg sprawi, że łazienka będzie kojarzyła się z salonem spa, a oglądającym zdjęcia łatwiej będzie sobie wyobrazić, jak relaksują się w niej po męczącym dniu.

Artykuł Tani home staging – jak poprawić wygląd mieszkania do zdjęć za mniej niż 500 zł pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Renta dożywotnia – co to takiego?

Renta dożywotnia to rozwiązanie skierowane przede wszystkim do właścicieli mieszkań i domów, którzy chcą zwiększyć swoje dochody, nie rezygnując z prawa do dalszego zamieszkiwania w swojej nieruchomości. W ramach takiej umowy właściciel przenosi własność lokalu na inny podmiot, a w zamian otrzymuje gwarancję comiesięcznych świadczeń pieniężnych wypłacanych do końca życia przy jednoczesnym zachowaniu prawa do korzystania z nieruchomości.

Mechanizm działania jest stosunkowo prosty. Po podpisaniu umowy nieruchomość przechodzi na własność nabywcy, natomiast dotychczasowy właściciel pozostaje jej dożywotnim użytkownikiem. Wysokość renty ustalana jest indywidualnie i zależy od kilku czynników, przede wszystkim wieku właściciela, jego płci, oraz rynkowej wartości mieszkania lub domu. Zwykle im starsza osoba oraz cenniejsza nieruchomość, tym wyższe miesięczne świadczenie.

Renta wypłacana jest przez całe życie beneficjenta, niezależnie od długości jego życia. Z tego rozwiązania najczęściej korzystają seniorzy dysponujący własnym mieszkaniem lub domem, których emerytura nie pozwala na pokrycie wszystkich bieżących wydatków. Dzięki umowie mogą poprawić swoją sytuację finansową bez konieczności sprzedaży nieruchomości i wyprowadzki. Renta dożywotnia bywa także wybierana przez osoby samotne, które nie mają spadkobierców, lub nie planują przekazania majątku rodzinie.

Warunkiem zawarcia umowy jest posiadanie prawa własności do nieruchomości. Najlepiej, gdy lokal nie jest obciążony hipoteką lub innymi zobowiązaniami, choć w niektórych przypadkach możliwe jest ich uregulowanie w ramach zawieranej umowy.

Cała procedura rozpoczyna się od wyceny nieruchomości, która stanowi podstawę do ustalenia wysokości miesięcznej renty. Następnie strony przygotowują umowę, zawieraną obowiązkowo w formie aktu notarialnego. Dokument szczegółowo określa prawa i obowiązki obu stron, w tym wysokość świadczenia, terminy wypłat, prawo do dożywotniego zamieszkiwania, oraz ewentualne dodatkowe zobowiązania, takie jak pokrywanie części kosztów utrzymania nieruchomości. Po podpisaniu aktu notarialnego własność przechodzi na nabywcę, natomiast dotychczasowy właściciel zachowuje prawo do mieszkania w lokalu i otrzymuje uzgodnione świadczenia.

Największą korzyścią wynikającą z renty dożywotniej jest możliwość uzyskania dodatkowego, stałego źródła dochodu bez konieczności opuszczania własnego domu lub mieszkania. Rozwiązanie to może znacząco poprawić bezpieczeństwo finansowe i komfort życia seniorów. Należy jednak pamiętać, że decyzja o zawarciu takiej umowy ma charakter trwały. Przeniesienie prawa własności jest co do zasady nieodwracalne, dlatego też przed podpisaniem umowy należy dokładnie zweryfikować podmiot oferujący rentę dożywotnią oraz szczegółowo przeanalizować wszystkie zapisy. Zalecanym rozwiązaniem jest skorzystanie z pomocy prawnika lub niezależnego doradcy, który obiektywnie oceni warunki umowy i pomoże uniknąć ewentualnych niekorzystnych zapisów.

Artykuł Na czym polega renta dożywotnia? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Odporność klimatyczna nabiera znaczenia

Zagrożenia pożarowe czy powodziowe mają obecnie realny wpływ na wartość zabudowy. O zjawisku tym mówi analiza hiszpańskich ekonomistów. Zestawili oni dane z tamtejszego rynku mieszkaniowego z danymi o warunkach atmosferycznych w danych lokalizacjach.

Zauważyli, że domy położone w regionach, gdzie zdarzają się ekstremalne upały, szybko tracą na wartości. Według opracowania każdy dodatkowy dzień w roku z temperaturą powyżej 35 stopni Celsjusza oznacza średni spadek wartości o 1,40 euro za metr kwadratowy. To wyraźny trend, który może wpłynąć na przyszłe plany urbanistyczne.

Hiszpańscy specjaliści zaznaczają, że wkrótce trendy widoczne w odniesieniu do temperatur, deficytu wody, zagrożeń powodziowych lub pożarowych mogą wpływać na plany urbanistów, nieruchomościowy rynek inwestycyjny czy planowanie regionalne. Coraz częściej zwracają na to uwagę również potencjalni nabywcy. Kwestia, czy dana nieruchomość jest odporna na zmieniający się klimat, staje się coraz ważniejsza. Nic więc dziwnego, że na prezentacjach domów i mieszkań coraz częściej pojawiają się raporty dotyczące ryzyk klimatycznych czy powodzi, które zdarzyły się w danym regionie.

Bezpieczeństwo klimatyczne liczy się również dla Polaków

Nieruchomości zlokalizowane w bardziej bezpiecznych regionach zyskują na popularności również w Polsce. Do zagrożeń klimatycznych, które występują u nas, zalicza się też m.in. wysokie temperatury, lokalne powodzie czy podnoszenie się poziomu morza. Choć nasz kraj uznawany jest za względnie bezpieczny, i tu zdarzają się ekstremalne zjawiska pogodowe. Wytrzymałość oraz jakość zabudowy nabiera znaczenia również w krajach, gdzie klimat był do tej pory umiarkowany.

Różnice w cenach nieruchomości w Polsce widać na przykład na terenach popowodziowych lub regionach, gdzie często zdarzają się susze. Na razie różnice w stawkach są niewielkie, ale z czasem z pewnością będą rosły.

Artykuł Jak odporność klimatyczna wpływa na atrakcyjność budynków? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Przypomnijmy, jakie są aktualnie obowiązujące ograniczenia. Według wspomnianej wyżej ustawy sprzedaż nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa jest wstrzymana, poza określonymi wyjątkami. Do wyjątków tych należą:

• nieruchomości przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, planie ogólnym gminy lub decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne – np. parki technologiczne, centra biznesowo-logistyczne czy budownictwo mieszkaniowe;
• nieruchomości położone w specjalnych strefach ekonomicznych;
• domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze i garaże wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródki przydomowe;
• nieruchomości rolne o powierzchni do 2 ha;
• udziały we współwłasności wyżej wymienionych nieruchomości.

Aby sprzedać inne nieruchomości niż tu wyszczególnione, trzeba uzyskać zgodę ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na wniosek Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Sprzedaż musi być uzasadniona względami społeczno-gospodarczymi. Względy te wskazuje Dyrektor Generalny KOWR we wniosku. Jeśli mimo braku wymaganej zgody ministra dojdzie do sprzedaży nieruchomości objętych ograniczeniami, sprzedaż ta będzie nieważna z mocy prawa.

Obecnie najczęstszą i zalecaną forma dysponowania gruntami należącymi do Zasobu jest dzierżawa. Argumentem na jej korzyść jest fakt, że jest ona tańsza niż zakup ziemi rolnej na własność, a zaoszczędzony w ten sposób kapitał rolnicy mogą przeznaczyć na rozwój swoich gospodarstw.  Aktualnie aż ok. 1,044 mln hektarów ziemi spośród 1,33 mln ha w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa jest objętych dzierżawą.

Inne argumenty uzasadniające przedłużenie ograniczeń to:

• ochrona gruntów rolnych przed wykupem spekulacyjnym;
• wzmocnienie bezpieczeństwa żywnościowego kraju;
• utrzymanie gospodarstw rodzinnych jako podstawy ustroju rolnego.

Artykuł Sprzedaż państwowej ziemi rolnej ma być zamrożona na 10 lat pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Kupujący mają przewagę

Według raportu Nieruchomosci-online.pl, indeks nastrojów na rynku nieruchomości wyniósł w II kwartale 54,34 pkt., co oznacza, że optymizm na rynku jest umiarkowany. Taki wynik jednocześnie świadczy również o ustabilizowaniu się rynku po dłuższym okresie niepewności. Co więcej, kupujący znajdują się w coraz lepszej sytuacji, ponieważ w związku z tym, że podaż jest wyższa niż popyt, to mają oni szeroki wybór i sporo czasu na podjęcie decyzji o zakupie. Sprzedający natomiast muszą być bardziej elastyczni, jeśli chcą nieruchomość sprzedać. Już teraz mówi się o negocjacjach cen na poziomie 15-20%. Dodatkowo na korzyść kupujących przemawia fakt, że proces zakupu wydłuża się. To daje im dodatkową przewagę negocjacyjną. W najbliższych miesiącach sytuacja na rynku najprawdopodobniej nie ulegnie zmianie. Pośrednicy uważają, że ceny nieruchomości pozostaną takie same w następnych miesiącach, część prognozuje nawet delikatną korektę cen, z wyjątkiem segmentu kawalerek i działek budowlanych, gdzie ceny mają pozostać stabilne.

Chcesz kupić mieszkanie? Najpierw przygotuj się dobrze do negocjacji

Obecna sytuacja na rynku stwarza możliwości negocjacji cen nieruchomości. Warto się jednak najpierw dobrze przygotować. Aby odnieść sukces i wynegocjować dobry rabat, najpierw powinieneś dokonać analizy rynku nieruchomości. Sprawdź aktualne ceny w interesującej Cię lokalizacji. Przyjrzyj się również, jak długo oferty są dostępne na sprzedaż, bo im ten czas jest dłuższy, tym większą szansę będziesz miał na negocjacje ceny. Przy negocjacjach powinieneś też wykorzystać obecną sytuację na rynku, czyli fakt, że podaż jest wysoka, a popyt niski. Ponadto negocjować możesz nie tylko cenę samego metrażu, ale i dodatkowe koszty takie jak piwnica, garaż czy elementy wyposażenia mieszkania. Warto też, abyś wiedział, że deweloperzy często oferują rabaty sięgające nawet 15%, szczególnie pod koniec kwartału lub roku rozliczeniowego. Przy negocjacjach dodatkowy argument zyskasz także, jeśli będziesz posiadał własną gotówkę na zakup, bo wtedy cały proces przebiega znacznie szybciej i sprawniej. I na koniec, pamiętaj, że nie musisz się obecnie z decyzją o zakupie spieszyć. Proces decyzyjny wydłuża się bowiem i to działa na korzyść kupujących. Kupujący powinni wykorzystać dany im czas na porównanie ofert i czekać na najlepsze dla siebie warunki.

Artykuł Kupujesz teraz mieszkanie? Warto negocjować cenę pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Wycena nieruchomości – czym jest i kiedy może być potrzebna?

Zarówno sposób przeprowadzania wyceny, jak i sam wygląd operatu szacunkowego zostały określone w Ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Takiej wyceny dokonywać może wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który posiada wiedzę, doświadczenie i uprawnienia zawodowe. Wydany przez niego operat ma rangę dokumentu urzędowego. Najczęściej operat szacunkowy nieruchomości jest potrzebny, gdy występuje konieczność okazania go organom podatkowym, przy sprawach rozstrzyganych sądowo (głównie sprawy spadkowe i majątkowe) oraz przy udzielaniu kredytu hipotecznego.

Wycena nieruchomości – jak przebiega?

Proces wyceny nieruchomości przebiega w kilku krokach. Najpierw należy ustalić z rzeczoznawcą, co ma być przedmiotem wyceny. Następnie strony podpisują umowę dot. wyceny mieszkania czy domu. Rzeczoznawca wykonuje dokumentację fotograficzną a właściciel nieruchomości kompletuje dokumenty niezbędne do wyceny nieruchomości. Na podstawie zgromadzonych informacji i dokumentów rzeczoznawca dokonuje wyceny. Wycena ta może przebiegać w oparciu o różne metody. Najczęściej spotykanymi są:

Metoda porównawcza – cena nieruchomości ustalana jest przez porównanie wycenianej nieruchomości do lokali o maksymalnie zbliżonych parametrach, które zostały już sprzedane. Ceny te poddaje się korekcie uwzględniając rozbieżności pomiędzy nieruchomościami.
Podejście dochodowe – wartość nieruchomości wylicza się bazując na stopie zwrotu z inwestycji, jaką można realnie uzyskać, tj. brany jest pod uwagę przewidywany dochód ze sprzedaży nieruchomości.
Podejście kosztowe – wycena dokonana na bazie kosztów odtworzenia nieruchomości, które pomniejsza się o wartość jej zużycia, a także koszt odtworzenia części składowych.
Metoda mieszana – wycena na podstawie przynajmniej dwóch z wymienionych metod.
Wyboru metody dokonuje sam rzeczoznawca majątkowy (lub biegły sądowy). Do szczegółowej wyceny nieruchomości będzie on potrzebował określenia m.in. celu wyceny, rodzaju nieruchomości, jej lokalizacji czy przeznaczenia w planie miejscowym. Koszt takiej wyceny zależy od wielu czynników, m.in. od rodzaju nieruchomości, jej powierzchni czy dostępności danych. Według danych Kalkulatorów Budowlanych ze stycznia 2024 r. może kosztować 700-800 zł w przypadku działki rolnej, między 800 a 1300 zł w przypadku mieszkania, a w przypadku willi – nawet 4900 zł.

Wycena nieruchomości – potrzebne dokumenty

Aby przyspieszyć cały proces ustalenia wartości nieruchomości, warto dostarczyć rzeczoznawcy dokumenty potrzebne do jej wyceny. Są to: akt notarialny, wypis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, zarys mapy ewidencyjnej, rzut lokalu. W przypadku braku wymienionych dokumentów, podać należy sam numer księgi wieczystej. Wówczas to rzeczoznawca pozyska dokumenty z właściwych urzędów.

Artykuł Wycena nieruchomości – w jaki sposób przebiega? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Zastrzeżenie numeru PESEL i nowe obowiązki dla wielu instytucji

Od 1 czerwca banki, instytucje kredytowe oraz notariusze mają obowiązek sprawdzać, czy PESEL osoby przystępującej do umowy nie został zastrzeżony. Ta nowa procedura ma uniemożliwić przeprowadzenie transakcji lub podjęcie czynności prawnych na podstawie skradzionej tożsamości. Jednym z istotnych efektów wprowadzenia tych regulacji jest wpływ na rynek nieruchomości. Eksperci są zgodni, że zastrzeżenie numeru PESEL uniemożliwi sprzedaż lub kupno działki lub lokalu mieszkalnego. Notariusz odmówi przygotowania dokumentacji notarialnej, jeśli jedna ze stron transakcji ma zastrzeżony swój numer ewidencyjny. Dotyczy to nie tylko samego nabycia czy zbycia nieruchomości, ale również innych prac związanych z prawem użytkowania wieczystego, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu czy pełnomocnictwami do takich działań.

Procedura zastrzegania i odwoływania zastrzeżenia

Krajowa Rada Notarialna (KRN) wskazuje, że w przypadku innych popularnych procedur notarialnych, takich jak poświadczenie dziedziczenia, umowy przedwstępne czy majątkowe małżeńskie, notariusze również będą weryfikować zastrzeżenie numeru PESEL. Jeśli będzie on zastrzeżony, notariusz może odmówić polecenia. Jednak rozwiązanie tego problemu jest stosunkowo proste. Przed planowaną wizytą u notariusza można odwołać zastrzeżenie numeru PESEL, co jest możliwe online za pośrednictwem serwisu mObywatel.gov.pl, aplikacji mObywatel lub osobiście w urzędzie gminy. Każda z wymienionych opcji odbywa się w czasie rzeczywistym, więc można ją przeprowadzić nawet podczas wizyty u notariusza. Po zakończeniu niezbędnych działań notarialnych numer PESEL można ponownie zastrzec.

Artykuł Zastrzeżenie numeru PESEL a kupno i sprzedaż nieruchomości pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

W marketingu nieruchomości, podobnie jak i w całej branży marketingowej, ważne jest, aby w ofercie kłaść nacisk na zalety towaru oraz wybierać te zalety, które będą istotne dla naszego “targetu”. Dlatego strategia równorzędnego opisywania wszystkich atutów mieszkania lub domu niekoniecznie musi być optymalna. Często warto skupić się na jednym wybranym aspekcie, do niego przyciągać uwagę klienta i z niego zrobić swego rodzaju znak rozpoznawczy nieruchomości. W tym artykule zastanowimy się, na jakie cechy mieszkania należy zwracać uwagę, aby szybko znaleźć klienta i uzyskać jak najwyższą cenę transakcyjną.

Nie będziemy rewolucjonistami i zgodzimy się, że w przypadku nieruchomości jest jedna cecha, której znaczenie jest dużo większe od innych. To lokalizacja. Nie bez powodu nawet stara rudera położona w centrum miasta sprzeda się bardzo szybko i za wysoką cenę. Z kolei nawet najfajniejszy lokal na źle skomunikowanych obrzeżach lub w dzielnicy uchodzącej za niebezpieczną może być niesprzedawalny bez istotnej redukcji ceny. Dlatego jeśli twoja nieruchomość ma dobrą lokalizację – kładź na to nacisk. Tutaj miej też na uwadze jeszcze jedną rzecz. Mianowicie niektóre lokalizacje mają bardziej ukryte atuty niż np. centralne położenie. Musisz się zastanowić, czy dane miejsce ma jakieś zalety i jeśli tak, to czy możesz na nich oprzeć swój marketingowy przekaz. Przykładowo przy peryferyjnym położeniu często podkreśla się dostęp do terenów zielonych.

Dostęp do terenów zielonych ogólnie jest coraz bardziej pożądaną cechą nieruchomości. Widać to chociażby po ofertach deweloperów, którzy albo chwalą się sąsiedztwem parku, albo sami starają się stworzyć chociaż namiastkę takich terenów w obrębie inwestycji. Ludzie coraz bardziej zwracają uwagę na zdrowie oraz tzw. jakość życia, dlatego też dostęp do blisko położonego miejsca, gdzie mogą pospacerować, pobiegać czy spędzić czas z dziećmi jest w cenie.

Jedną z rzeczy bardzo często budujących wartość oferty jest dostęp do infrastruktury oraz skomunikowanie z miastem. W przypadku infrastruktury zazwyczaj ten atut dotyczy pobliża centrum, ale też są bardziej peryferyjne lokalizacje, które rozbudowywano tak, że oferują swoim mieszkańcom niemal wszystko. Co do komunikacji, to warto zwrócić na to uwagę, jeśli mieszkanie położone jest na obrzeżach miasta – jeżeli dojazd z tego miejsca jest łatwy i szybki, to można to przekuć w zaletę. Wystarczy podkreślić, iż klient, kupując ten lokal, zyskuje większe niż w centrum cisze i spokój, a jednocześnie do tego centrum może się błyskawicznie dostać, czy to samochodem, czy środkami zbiorowego transportu.

Ciekawym zagadnieniem w marketingu nieruchomości są mieszkania o specyficznym układzie. Nie ma co ukrywać, że najłatwiej jest sprzedać lokal, który ma uniwersalny, prosty i funkcjonalny układ. Podobnie działa to z wyposażeniem i aranżacją. Dlatego tak znienawidzona przez wielu IKEA sprzedaje się świetnie. Jednak jeśli masz na zbyciu mieszkanie z mniej oczywistymi rozwiązaniami, poszukaj ich atutu. Czasami może się okazać, że coś, co uważałeś za słabość oferty i chciałeś to maskować, warto wyeksponować, ponieważ cecha ta otworzy cię na jakąś specyficzną niszę klientów.

Coraz większym atutem dla potencjalnych nabywców okazują się być niskie koszty utrzymania mieszkania. Obecnie czynsz za średniej wielkości mieszkanie może wynosić już około tysiąca złotych. To sporo, szczególnie dla osób, które transakcji zakupu dokonują dzięki środkom z kredytu – one będą miały co miesiąc do zapłaty nie tylko ratę kredytu, ale też spore opłaty za mieszkanie. Z tego względu, jeśli mieszkanie jest niedrogie w utrzymaniu, warto to podkreślać. Jednym ze skutecznych sprzedażowo haseł jest “bezczynszowy”.

Dobre wyniki sprzedażowe przynosi też położenie akcentu na to, że mieszkanie nadaje się do wprowadzenia od razu – nie wymaga remontu, a być może nawet odświeżenia. Sporo osób chce kupić nowy lokal, ale nie chce zajmować się jego przygotowywaniem. Do tego często sam zakup pochłonie wszystkie ich wolne środki, więc nie będą w stanie od razu przeprowadzić remontu. A perspektywa zamieszkiwania w nieodświeżonym lokalu, mimo wydania dużej kwoty, nie jest zbyt zachęcająca.

Artykuł Jakie cechy mieszkania podkreślać, aby szybko znaleźć klienta? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Pośrednicy nieruchomości nadal nie mają zbyt dobrej opinii wśród osób, które nie są zawodowo związane z tym rynkiem. Różne są tego powody, ale na pewno głównym przemawiającym za tym, aby sprzedażą mieszkania zająć się samodzielnie, jest konieczność zapłacenia agentowi prowizji. To fakt – można na tym zaoszczędzić. Jednak trzeba wiedzieć, jak samodzielnie przeprowadzić proces poszukiwania klienta. W tym artykule wymieniamy najczęściej popełniane błędy przez osoby sprzedające mieszkania.

Nieprawidłowe wycenienie nieruchomości. Najczęstszy błąd osób bez doświadczenia w obrocie nieruchomościami to przeszacowywanie nieruchomości. Niedoszacowanie zazwyczaj oznacza, że sprzedamy szybko, ale ze stratą. Przeszacowanie nie jest wcale odwrotnością tej sytuacji – raczej nie mamy co liczyć na to, że dłużej nam zajmie znalezienie klienta, ale zarobimy więcej. Zazwyczaj nieadekwatna cena sprawi, iż nasze ogłoszenie będzie wisiało miesiącami, odstraszając potencjalnych kupujących zbyt wysoką ceną. Co ciekawe – za niska cena też może działać jak straszak, bo sugeruje, że z mieszkaniem jest coś nie tak i wielu klientów będzie zakładało istnienie nieujawnionych wad, np. prawnych.

Brak przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Różne mogą być poziomy zaangażowania w przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Jednak ogólna zasada jest jedna – każda złotówka i minuta pracy w to zainwestowane zwrócą się z nawiązką. Jeśli nieruchomość robi złe wrażenie, to nie wykonasz dobrych zdjęć, które są podstawą skutecznej oferty. Z kolei podczas wizyty klienta mieszkanie zrobi złe wrażenie, nawet jeśli ma jakieś mocne atuty.

Brak dobrego marketingu. To jest bardzo rozległe zagadnienie, bo obejmuje nie tylko zrobienie ładnych zdjęć, napisanie dobrego opisu, ale też umieszczenie i promowanie ogłoszenia w odpowiednich kanałach. Nie daj się zwieść powiedzeniu, że dobry towar sprzeda się sam – bez marketingu albo w ogóle nie sprzedasz, albo poniżej wartości.

Brak elastyczności w negocjacjach. Sprzedaż to proces, tym bardziej, gdy mówimy o tak drogim towarze jak mieszkanie. Raczej nikt nie podejmie takiej decyzji natychmiast, a negocjacje to jedna z rzeczy, które mogą cię połączyć z klientem. Ważne jest jednak, aby zachować w nich elastyczność, ponieważ jeśli klient będzie czuł, że z każdą swoją propozycją trafia na przysłowiową ścianę, zniechęci się i zerwie kontakt.

Brak profesjonalnego podejścia. Jako sprzedający jesteś niejako wizytówką swojego mieszkania. Musisz zakładać, że klient nie jest zdesperowany i zapewne ma na oku kilka podobnych do twojej ofert. Profesjonalna, zaangażowana obsługa to jedna z rzeczy, które mogą wpłynąć na jego decyzję zakupową.

Nieprzygotowanie dokumentów. To moglibyśmy podpiąć pod poprzedni punkt, jednak jest to błąd tak poważny i nagminny, że warto dać mu więcej miejsca. Nieprzygotowanie dokumentów to przejaw braku profesjonalizmu oraz odpowiedzialności. To może wzbudzić poważne obawy o potencjalnego nabywcy i sprawić, iż jednak się rozmyśli.

Nieudane prezentacje. Prezentacje mieszkania na żywo są niezwykle istotnym elementem procesu sprzedaży oraz potężnym narzędziem marketingowym. Jest spora grupa pośredników, którzy większość klientów zdobywają na tzw. dniach otwartych drzwi, czyli udostępniają oglądającym mieszkanie i są na miejscu, aby odpowiadać na wszystkie pytania. Na żywo naprawdę można zobaczyć dużo więcej niż na zdjęciach czy nagraniach. Do tego taki bezpośredni kontakt daje ci szansę wzbudzenia sympatii oglądającego oraz wymyślenia strategii zachęcenia go do transakcji.

Nieprawidłowa selekcja agenta nieruchomości. Jeśli jednak nie chcesz sprzedawać samodzielnie i decydujesz się nająć agenta, to nie oznacza to automatycznie rozwiązania wszystkich problemów. Na rynku działa sporo osób, które nie mają powołania, umiejętności lub brakuje im zaangażowania. Kiepski pośrednik utrudni sprzedaż nawet najbardziej atrakcyjnego mieszkania, a utrudniona sprzedaż to zazwyczaj niższa cena transakcyjna od możliwej do uzyskania. Jest to więc twoja strata. Dlatego rozważnie wybierz agenta – sprawdź jego doświadczenie, zobacz jak wyglądają obecnie prowadzone przez niego oferty i koniecznie porozmawiaj z nim, zanim zdecydujesz się na współpracę.

Artykuł Chcesz sprzedać mieszkanie? Tego nie rób! pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Wszyscy z zapartym tchem obserwujemy sytuację na rynku nieruchomości, a szczególne emocje wzbudza mieszkaniówka. Kolejne raporty i analizy pokazują, że sytuacja nie jest ciekawa – popyt został gwałtownie stłamszony, a według większości prognoz to samo w ciągu kilku miesięcy wydarzy się z podażą. Mimo to póki co nie widać żadnych spektakularnych zmian w cenach. Co to oznacza? Czy mieszkania, mimo kiepskiej koniunktury, nie będą tanieć?

Co wpływa na rynek mieszkaniowy?

Zacznijmy od wymienienia czynników, które obecnie determinują sytuację w mieszkaniówce:

• inflacja (powoduje niepewność oraz drożyznę, co przekłada się na odkładanie decyzji o zakupie mieszkania);
• trudno dostępny kredyt (narzędziem walki z inflacją są stopy procentowe, ustalane przez działającą przy NBP Radę Polityki Pieniężnej – stopy rosną od października 2022, wskutek czego rośnie też parametr WIBOR, a to on decyduje o koszcie kredytu; kredyty hipoteczne są coraz droższe, a przez to coraz mniej dostępne);
• drogie wykonawstwo (ceny energii, materiałów oraz robocizny wciąż rosną, przez co koszty deweloperów są coraz wyższe);
• napływ uchodźców (przez co stawki najmu są niesamowicie wywindowane i w dobrych lokalizacjach rekompensują inwestorom wzrost cen metra kwadratowego).

Czy ceny mieszkań będą spadać?

Mimo tego, że konfiguracja parametrów rynku jest taka, iż powinno dojść do korekty cen w dół, większość ekspertów uważa, że do tego nie dojdzie. Dlaczego? Powodem jest głównie inflacja i rosnące koszty inwestycji. Raczej nie ma się co spodziewać, iż deweloperzy będą dokładać do interesu i sprzedawać poniżej kosztów. Jak zauważają niektórzy komentatorzy – prawdopodobnie pojawią się przeceny, jednak będą to pojedyncze przypadki, za którymi staną firmy mające problem z utrzymaniem płynności finansowej. Lecz duże podmioty działające na rynku mieszkaniowym w ostatnich latach, gdy mieliśmy hossę, zgromadziły wystarczające zapasy, aby teraz przeczekać trudny czas. Nie mają powodu, aby wyzbywać się nowych inwestycji za bezcen. Ewentualnością są niewielkie promocje wynikające z rezygnacji z części marży, a ta w branży deweloperskiej zazwyczaj mieści się w przedziale 10-15%.

Czy w takim razie taniej nie będzie? Jak już wspomnieliśmy – może być taniej dla łowców okazji. Również nie jest jeszcze jasne, jak się zachowają poszczególne regiony rynku. Jeszcze niedawno zadyszkę było widać w największych miastach, a prowincja trzymała się nieźle i deweloperzy już się nastawiali na zwiększenie tam swojej aktywności. Lecz ostatnie odczyty sugerują, iż także poza głównymi ośrodkami nadeszło spowolnienie. Według niektórych analityków potrwa ono dłużej niż rok, ale nie dłużej niż dwa lata. Jeśli ktoś chce kupić mieszkanie lub dom taniej, to właśnie w tym okresie ma szansę na upolowanie jakiejś interesującej przeceny. Pod warunkiem, iż będzie miał gotówkę lub zdolność kredytowa, a ta ostatnia jest obecnie bardzo niska. Co prawda w sierpniu trochę wzrosła, lecz należy się spodziewać, iż w tym temacie lepiej nie będzie dopóki nie odpuści inflacja i RPP przerwie cykl podwyżek stóp procentowych.

Czynnikiem, który również działa przeciwpodwyżkowo jest nadal spora luka mieszkaniowa w Polsce. Na 1000 mieszkańców przypada u nas ok. 400 lokali mieszkalnych. W Europie średnia to ok. 450, co daje nam deficyt 800 tysięcy mieszkań. Do tego dochodzi jeszcze kwestia wyceny na tle Europy – finansowa dostępność mieszkań w Polsce nadal jest niezła, ponieważ, wg badań Deloitte, na 70- metrowe mieszkanie trzeba średnio pracować 7 lat. Są na naszym kontynencie kraje, gdzie wartość ta jest na poziomie mocno przekraczającym 10 – my plasujemy się gdzieś po środku stawki. Poza tym, jeśli pominąć kwestię zarobków, to ceny metra kwadratowego nawet w Warszawie nie są wysokie na tle europejskich metropolii. W naszej stolicy mkw kosztuje 2 406 euro, a np. w Paryżu 13 462 euro (zaś średnia dla Francji to 4 639 euro/mkw).

Wraz z ustabilizowaniem sytuacji energetycznej uspokoi się też gospodarka i zapewne inflacja powróci do zakładanego przez NBP celu. Wtedy też spodziewana jest ponowna aktywacja silnego trendu wzrostowego cen w mieszkaniówce.

Artykuł Co dalej z mieszkaniami – czy będzie taniej? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.