Odporność klimatyczna nabiera znaczenia

Zagrożenia pożarowe czy powodziowe mają obecnie realny wpływ na wartość zabudowy. O zjawisku tym mówi analiza hiszpańskich ekonomistów. Zestawili oni dane z tamtejszego rynku mieszkaniowego z danymi o warunkach atmosferycznych w danych lokalizacjach.

Zauważyli, że domy położone w regionach, gdzie zdarzają się ekstremalne upały, szybko tracą na wartości. Według opracowania każdy dodatkowy dzień w roku z temperaturą powyżej 35 stopni Celsjusza oznacza średni spadek wartości o 1,40 euro za metr kwadratowy. To wyraźny trend, który może wpłynąć na przyszłe plany urbanistyczne.

Hiszpańscy specjaliści zaznaczają, że wkrótce trendy widoczne w odniesieniu do temperatur, deficytu wody, zagrożeń powodziowych lub pożarowych mogą wpływać na plany urbanistów, nieruchomościowy rynek inwestycyjny czy planowanie regionalne. Coraz częściej zwracają na to uwagę również potencjalni nabywcy. Kwestia, czy dana nieruchomość jest odporna na zmieniający się klimat, staje się coraz ważniejsza. Nic więc dziwnego, że na prezentacjach domów i mieszkań coraz częściej pojawiają się raporty dotyczące ryzyk klimatycznych czy powodzi, które zdarzyły się w danym regionie.

Bezpieczeństwo klimatyczne liczy się również dla Polaków

Nieruchomości zlokalizowane w bardziej bezpiecznych regionach zyskują na popularności również w Polsce. Do zagrożeń klimatycznych, które występują u nas, zalicza się też m.in. wysokie temperatury, lokalne powodzie czy podnoszenie się poziomu morza. Choć nasz kraj uznawany jest za względnie bezpieczny, i tu zdarzają się ekstremalne zjawiska pogodowe. Wytrzymałość oraz jakość zabudowy nabiera znaczenia również w krajach, gdzie klimat był do tej pory umiarkowany.

Różnice w cenach nieruchomości w Polsce widać na przykład na terenach popowodziowych lub regionach, gdzie często zdarzają się susze. Na razie różnice w stawkach są niewielkie, ale z czasem z pewnością będą rosły.

Artykuł Jak odporność klimatyczna wpływa na atrakcyjność budynków? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Przypomnijmy, jakie są aktualnie obowiązujące ograniczenia. Według wspomnianej wyżej ustawy sprzedaż nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa jest wstrzymana, poza określonymi wyjątkami. Do wyjątków tych należą:

• nieruchomości przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, planie ogólnym gminy lub decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne – np. parki technologiczne, centra biznesowo-logistyczne czy budownictwo mieszkaniowe;
• nieruchomości położone w specjalnych strefach ekonomicznych;
• domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze i garaże wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródki przydomowe;
• nieruchomości rolne o powierzchni do 2 ha;
• udziały we współwłasności wyżej wymienionych nieruchomości.

Aby sprzedać inne nieruchomości niż tu wyszczególnione, trzeba uzyskać zgodę ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na wniosek Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Sprzedaż musi być uzasadniona względami społeczno-gospodarczymi. Względy te wskazuje Dyrektor Generalny KOWR we wniosku. Jeśli mimo braku wymaganej zgody ministra dojdzie do sprzedaży nieruchomości objętych ograniczeniami, sprzedaż ta będzie nieważna z mocy prawa.

Obecnie najczęstszą i zalecaną forma dysponowania gruntami należącymi do Zasobu jest dzierżawa. Argumentem na jej korzyść jest fakt, że jest ona tańsza niż zakup ziemi rolnej na własność, a zaoszczędzony w ten sposób kapitał rolnicy mogą przeznaczyć na rozwój swoich gospodarstw.  Aktualnie aż ok. 1,044 mln hektarów ziemi spośród 1,33 mln ha w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa jest objętych dzierżawą.

Inne argumenty uzasadniające przedłużenie ograniczeń to:

• ochrona gruntów rolnych przed wykupem spekulacyjnym;
• wzmocnienie bezpieczeństwa żywnościowego kraju;
• utrzymanie gospodarstw rodzinnych jako podstawy ustroju rolnego.

Artykuł Sprzedaż państwowej ziemi rolnej ma być zamrożona na 10 lat pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Kupujący mają przewagę

Według raportu Nieruchomosci-online.pl, indeks nastrojów na rynku nieruchomości wyniósł w II kwartale 54,34 pkt., co oznacza, że optymizm na rynku jest umiarkowany. Taki wynik jednocześnie świadczy również o ustabilizowaniu się rynku po dłuższym okresie niepewności. Co więcej, kupujący znajdują się w coraz lepszej sytuacji, ponieważ w związku z tym, że podaż jest wyższa niż popyt, to mają oni szeroki wybór i sporo czasu na podjęcie decyzji o zakupie. Sprzedający natomiast muszą być bardziej elastyczni, jeśli chcą nieruchomość sprzedać. Już teraz mówi się o negocjacjach cen na poziomie 15-20%. Dodatkowo na korzyść kupujących przemawia fakt, że proces zakupu wydłuża się. To daje im dodatkową przewagę negocjacyjną. W najbliższych miesiącach sytuacja na rynku najprawdopodobniej nie ulegnie zmianie. Pośrednicy uważają, że ceny nieruchomości pozostaną takie same w następnych miesiącach, część prognozuje nawet delikatną korektę cen, z wyjątkiem segmentu kawalerek i działek budowlanych, gdzie ceny mają pozostać stabilne.

Chcesz kupić mieszkanie? Najpierw przygotuj się dobrze do negocjacji

Obecna sytuacja na rynku stwarza możliwości negocjacji cen nieruchomości. Warto się jednak najpierw dobrze przygotować. Aby odnieść sukces i wynegocjować dobry rabat, najpierw powinieneś dokonać analizy rynku nieruchomości. Sprawdź aktualne ceny w interesującej Cię lokalizacji. Przyjrzyj się również, jak długo oferty są dostępne na sprzedaż, bo im ten czas jest dłuższy, tym większą szansę będziesz miał na negocjacje ceny. Przy negocjacjach powinieneś też wykorzystać obecną sytuację na rynku, czyli fakt, że podaż jest wysoka, a popyt niski. Ponadto negocjować możesz nie tylko cenę samego metrażu, ale i dodatkowe koszty takie jak piwnica, garaż czy elementy wyposażenia mieszkania. Warto też, abyś wiedział, że deweloperzy często oferują rabaty sięgające nawet 15%, szczególnie pod koniec kwartału lub roku rozliczeniowego. Przy negocjacjach dodatkowy argument zyskasz także, jeśli będziesz posiadał własną gotówkę na zakup, bo wtedy cały proces przebiega znacznie szybciej i sprawniej. I na koniec, pamiętaj, że nie musisz się obecnie z decyzją o zakupie spieszyć. Proces decyzyjny wydłuża się bowiem i to działa na korzyść kupujących. Kupujący powinni wykorzystać dany im czas na porównanie ofert i czekać na najlepsze dla siebie warunki.

Artykuł Kupujesz teraz mieszkanie? Warto negocjować cenę pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Wycena nieruchomości – czym jest i kiedy może być potrzebna?

Zarówno sposób przeprowadzania wyceny, jak i sam wygląd operatu szacunkowego zostały określone w Ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Takiej wyceny dokonywać może wyłącznie rzeczoznawca majątkowy, który posiada wiedzę, doświadczenie i uprawnienia zawodowe. Wydany przez niego operat ma rangę dokumentu urzędowego. Najczęściej operat szacunkowy nieruchomości jest potrzebny, gdy występuje konieczność okazania go organom podatkowym, przy sprawach rozstrzyganych sądowo (głównie sprawy spadkowe i majątkowe) oraz przy udzielaniu kredytu hipotecznego.

Wycena nieruchomości – jak przebiega?

Proces wyceny nieruchomości przebiega w kilku krokach. Najpierw należy ustalić z rzeczoznawcą, co ma być przedmiotem wyceny. Następnie strony podpisują umowę dot. wyceny mieszkania czy domu. Rzeczoznawca wykonuje dokumentację fotograficzną a właściciel nieruchomości kompletuje dokumenty niezbędne do wyceny nieruchomości. Na podstawie zgromadzonych informacji i dokumentów rzeczoznawca dokonuje wyceny. Wycena ta może przebiegać w oparciu o różne metody. Najczęściej spotykanymi są:

Metoda porównawcza – cena nieruchomości ustalana jest przez porównanie wycenianej nieruchomości do lokali o maksymalnie zbliżonych parametrach, które zostały już sprzedane. Ceny te poddaje się korekcie uwzględniając rozbieżności pomiędzy nieruchomościami.
Podejście dochodowe – wartość nieruchomości wylicza się bazując na stopie zwrotu z inwestycji, jaką można realnie uzyskać, tj. brany jest pod uwagę przewidywany dochód ze sprzedaży nieruchomości.
Podejście kosztowe – wycena dokonana na bazie kosztów odtworzenia nieruchomości, które pomniejsza się o wartość jej zużycia, a także koszt odtworzenia części składowych.
Metoda mieszana – wycena na podstawie przynajmniej dwóch z wymienionych metod.
Wyboru metody dokonuje sam rzeczoznawca majątkowy (lub biegły sądowy). Do szczegółowej wyceny nieruchomości będzie on potrzebował określenia m.in. celu wyceny, rodzaju nieruchomości, jej lokalizacji czy przeznaczenia w planie miejscowym. Koszt takiej wyceny zależy od wielu czynników, m.in. od rodzaju nieruchomości, jej powierzchni czy dostępności danych. Według danych Kalkulatorów Budowlanych ze stycznia 2024 r. może kosztować 700-800 zł w przypadku działki rolnej, między 800 a 1300 zł w przypadku mieszkania, a w przypadku willi – nawet 4900 zł.

Wycena nieruchomości – potrzebne dokumenty

Aby przyspieszyć cały proces ustalenia wartości nieruchomości, warto dostarczyć rzeczoznawcy dokumenty potrzebne do jej wyceny. Są to: akt notarialny, wypis z księgi wieczystej, wypis z rejestru gruntów, zarys mapy ewidencyjnej, rzut lokalu. W przypadku braku wymienionych dokumentów, podać należy sam numer księgi wieczystej. Wówczas to rzeczoznawca pozyska dokumenty z właściwych urzędów.

Artykuł Wycena nieruchomości – w jaki sposób przebiega? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Zastrzeżenie numeru PESEL i nowe obowiązki dla wielu instytucji

Od 1 czerwca banki, instytucje kredytowe oraz notariusze mają obowiązek sprawdzać, czy PESEL osoby przystępującej do umowy nie został zastrzeżony. Ta nowa procedura ma uniemożliwić przeprowadzenie transakcji lub podjęcie czynności prawnych na podstawie skradzionej tożsamości. Jednym z istotnych efektów wprowadzenia tych regulacji jest wpływ na rynek nieruchomości. Eksperci są zgodni, że zastrzeżenie numeru PESEL uniemożliwi sprzedaż lub kupno działki lub lokalu mieszkalnego. Notariusz odmówi przygotowania dokumentacji notarialnej, jeśli jedna ze stron transakcji ma zastrzeżony swój numer ewidencyjny. Dotyczy to nie tylko samego nabycia czy zbycia nieruchomości, ale również innych prac związanych z prawem użytkowania wieczystego, spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu czy pełnomocnictwami do takich działań.

Procedura zastrzegania i odwoływania zastrzeżenia

Krajowa Rada Notarialna (KRN) wskazuje, że w przypadku innych popularnych procedur notarialnych, takich jak poświadczenie dziedziczenia, umowy przedwstępne czy majątkowe małżeńskie, notariusze również będą weryfikować zastrzeżenie numeru PESEL. Jeśli będzie on zastrzeżony, notariusz może odmówić polecenia. Jednak rozwiązanie tego problemu jest stosunkowo proste. Przed planowaną wizytą u notariusza można odwołać zastrzeżenie numeru PESEL, co jest możliwe online za pośrednictwem serwisu mObywatel.gov.pl, aplikacji mObywatel lub osobiście w urzędzie gminy. Każda z wymienionych opcji odbywa się w czasie rzeczywistym, więc można ją przeprowadzić nawet podczas wizyty u notariusza. Po zakończeniu niezbędnych działań notarialnych numer PESEL można ponownie zastrzec.

Artykuł Zastrzeżenie numeru PESEL a kupno i sprzedaż nieruchomości pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

W marketingu nieruchomości, podobnie jak i w całej branży marketingowej, ważne jest, aby w ofercie kłaść nacisk na zalety towaru oraz wybierać te zalety, które będą istotne dla naszego “targetu”. Dlatego strategia równorzędnego opisywania wszystkich atutów mieszkania lub domu niekoniecznie musi być optymalna. Często warto skupić się na jednym wybranym aspekcie, do niego przyciągać uwagę klienta i z niego zrobić swego rodzaju znak rozpoznawczy nieruchomości. W tym artykule zastanowimy się, na jakie cechy mieszkania należy zwracać uwagę, aby szybko znaleźć klienta i uzyskać jak najwyższą cenę transakcyjną.

Nie będziemy rewolucjonistami i zgodzimy się, że w przypadku nieruchomości jest jedna cecha, której znaczenie jest dużo większe od innych. To lokalizacja. Nie bez powodu nawet stara rudera położona w centrum miasta sprzeda się bardzo szybko i za wysoką cenę. Z kolei nawet najfajniejszy lokal na źle skomunikowanych obrzeżach lub w dzielnicy uchodzącej za niebezpieczną może być niesprzedawalny bez istotnej redukcji ceny. Dlatego jeśli twoja nieruchomość ma dobrą lokalizację – kładź na to nacisk. Tutaj miej też na uwadze jeszcze jedną rzecz. Mianowicie niektóre lokalizacje mają bardziej ukryte atuty niż np. centralne położenie. Musisz się zastanowić, czy dane miejsce ma jakieś zalety i jeśli tak, to czy możesz na nich oprzeć swój marketingowy przekaz. Przykładowo przy peryferyjnym położeniu często podkreśla się dostęp do terenów zielonych.

Dostęp do terenów zielonych ogólnie jest coraz bardziej pożądaną cechą nieruchomości. Widać to chociażby po ofertach deweloperów, którzy albo chwalą się sąsiedztwem parku, albo sami starają się stworzyć chociaż namiastkę takich terenów w obrębie inwestycji. Ludzie coraz bardziej zwracają uwagę na zdrowie oraz tzw. jakość życia, dlatego też dostęp do blisko położonego miejsca, gdzie mogą pospacerować, pobiegać czy spędzić czas z dziećmi jest w cenie.

Jedną z rzeczy bardzo często budujących wartość oferty jest dostęp do infrastruktury oraz skomunikowanie z miastem. W przypadku infrastruktury zazwyczaj ten atut dotyczy pobliża centrum, ale też są bardziej peryferyjne lokalizacje, które rozbudowywano tak, że oferują swoim mieszkańcom niemal wszystko. Co do komunikacji, to warto zwrócić na to uwagę, jeśli mieszkanie położone jest na obrzeżach miasta – jeżeli dojazd z tego miejsca jest łatwy i szybki, to można to przekuć w zaletę. Wystarczy podkreślić, iż klient, kupując ten lokal, zyskuje większe niż w centrum cisze i spokój, a jednocześnie do tego centrum może się błyskawicznie dostać, czy to samochodem, czy środkami zbiorowego transportu.

Ciekawym zagadnieniem w marketingu nieruchomości są mieszkania o specyficznym układzie. Nie ma co ukrywać, że najłatwiej jest sprzedać lokal, który ma uniwersalny, prosty i funkcjonalny układ. Podobnie działa to z wyposażeniem i aranżacją. Dlatego tak znienawidzona przez wielu IKEA sprzedaje się świetnie. Jednak jeśli masz na zbyciu mieszkanie z mniej oczywistymi rozwiązaniami, poszukaj ich atutu. Czasami może się okazać, że coś, co uważałeś za słabość oferty i chciałeś to maskować, warto wyeksponować, ponieważ cecha ta otworzy cię na jakąś specyficzną niszę klientów.

Coraz większym atutem dla potencjalnych nabywców okazują się być niskie koszty utrzymania mieszkania. Obecnie czynsz za średniej wielkości mieszkanie może wynosić już około tysiąca złotych. To sporo, szczególnie dla osób, które transakcji zakupu dokonują dzięki środkom z kredytu – one będą miały co miesiąc do zapłaty nie tylko ratę kredytu, ale też spore opłaty za mieszkanie. Z tego względu, jeśli mieszkanie jest niedrogie w utrzymaniu, warto to podkreślać. Jednym ze skutecznych sprzedażowo haseł jest “bezczynszowy”.

Dobre wyniki sprzedażowe przynosi też położenie akcentu na to, że mieszkanie nadaje się do wprowadzenia od razu – nie wymaga remontu, a być może nawet odświeżenia. Sporo osób chce kupić nowy lokal, ale nie chce zajmować się jego przygotowywaniem. Do tego często sam zakup pochłonie wszystkie ich wolne środki, więc nie będą w stanie od razu przeprowadzić remontu. A perspektywa zamieszkiwania w nieodświeżonym lokalu, mimo wydania dużej kwoty, nie jest zbyt zachęcająca.

Artykuł Jakie cechy mieszkania podkreślać, aby szybko znaleźć klienta? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Pośrednicy nieruchomości nadal nie mają zbyt dobrej opinii wśród osób, które nie są zawodowo związane z tym rynkiem. Różne są tego powody, ale na pewno głównym przemawiającym za tym, aby sprzedażą mieszkania zająć się samodzielnie, jest konieczność zapłacenia agentowi prowizji. To fakt – można na tym zaoszczędzić. Jednak trzeba wiedzieć, jak samodzielnie przeprowadzić proces poszukiwania klienta. W tym artykule wymieniamy najczęściej popełniane błędy przez osoby sprzedające mieszkania.

Nieprawidłowe wycenienie nieruchomości. Najczęstszy błąd osób bez doświadczenia w obrocie nieruchomościami to przeszacowywanie nieruchomości. Niedoszacowanie zazwyczaj oznacza, że sprzedamy szybko, ale ze stratą. Przeszacowanie nie jest wcale odwrotnością tej sytuacji – raczej nie mamy co liczyć na to, że dłużej nam zajmie znalezienie klienta, ale zarobimy więcej. Zazwyczaj nieadekwatna cena sprawi, iż nasze ogłoszenie będzie wisiało miesiącami, odstraszając potencjalnych kupujących zbyt wysoką ceną. Co ciekawe – za niska cena też może działać jak straszak, bo sugeruje, że z mieszkaniem jest coś nie tak i wielu klientów będzie zakładało istnienie nieujawnionych wad, np. prawnych.

Brak przygotowania nieruchomości do sprzedaży. Różne mogą być poziomy zaangażowania w przygotowanie nieruchomości do sprzedaży. Jednak ogólna zasada jest jedna – każda złotówka i minuta pracy w to zainwestowane zwrócą się z nawiązką. Jeśli nieruchomość robi złe wrażenie, to nie wykonasz dobrych zdjęć, które są podstawą skutecznej oferty. Z kolei podczas wizyty klienta mieszkanie zrobi złe wrażenie, nawet jeśli ma jakieś mocne atuty.

Brak dobrego marketingu. To jest bardzo rozległe zagadnienie, bo obejmuje nie tylko zrobienie ładnych zdjęć, napisanie dobrego opisu, ale też umieszczenie i promowanie ogłoszenia w odpowiednich kanałach. Nie daj się zwieść powiedzeniu, że dobry towar sprzeda się sam – bez marketingu albo w ogóle nie sprzedasz, albo poniżej wartości.

Brak elastyczności w negocjacjach. Sprzedaż to proces, tym bardziej, gdy mówimy o tak drogim towarze jak mieszkanie. Raczej nikt nie podejmie takiej decyzji natychmiast, a negocjacje to jedna z rzeczy, które mogą cię połączyć z klientem. Ważne jest jednak, aby zachować w nich elastyczność, ponieważ jeśli klient będzie czuł, że z każdą swoją propozycją trafia na przysłowiową ścianę, zniechęci się i zerwie kontakt.

Brak profesjonalnego podejścia. Jako sprzedający jesteś niejako wizytówką swojego mieszkania. Musisz zakładać, że klient nie jest zdesperowany i zapewne ma na oku kilka podobnych do twojej ofert. Profesjonalna, zaangażowana obsługa to jedna z rzeczy, które mogą wpłynąć na jego decyzję zakupową.

Nieprzygotowanie dokumentów. To moglibyśmy podpiąć pod poprzedni punkt, jednak jest to błąd tak poważny i nagminny, że warto dać mu więcej miejsca. Nieprzygotowanie dokumentów to przejaw braku profesjonalizmu oraz odpowiedzialności. To może wzbudzić poważne obawy o potencjalnego nabywcy i sprawić, iż jednak się rozmyśli.

Nieudane prezentacje. Prezentacje mieszkania na żywo są niezwykle istotnym elementem procesu sprzedaży oraz potężnym narzędziem marketingowym. Jest spora grupa pośredników, którzy większość klientów zdobywają na tzw. dniach otwartych drzwi, czyli udostępniają oglądającym mieszkanie i są na miejscu, aby odpowiadać na wszystkie pytania. Na żywo naprawdę można zobaczyć dużo więcej niż na zdjęciach czy nagraniach. Do tego taki bezpośredni kontakt daje ci szansę wzbudzenia sympatii oglądającego oraz wymyślenia strategii zachęcenia go do transakcji.

Nieprawidłowa selekcja agenta nieruchomości. Jeśli jednak nie chcesz sprzedawać samodzielnie i decydujesz się nająć agenta, to nie oznacza to automatycznie rozwiązania wszystkich problemów. Na rynku działa sporo osób, które nie mają powołania, umiejętności lub brakuje im zaangażowania. Kiepski pośrednik utrudni sprzedaż nawet najbardziej atrakcyjnego mieszkania, a utrudniona sprzedaż to zazwyczaj niższa cena transakcyjna od możliwej do uzyskania. Jest to więc twoja strata. Dlatego rozważnie wybierz agenta – sprawdź jego doświadczenie, zobacz jak wyglądają obecnie prowadzone przez niego oferty i koniecznie porozmawiaj z nim, zanim zdecydujesz się na współpracę.

Artykuł Chcesz sprzedać mieszkanie? Tego nie rób! pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Wszyscy z zapartym tchem obserwujemy sytuację na rynku nieruchomości, a szczególne emocje wzbudza mieszkaniówka. Kolejne raporty i analizy pokazują, że sytuacja nie jest ciekawa – popyt został gwałtownie stłamszony, a według większości prognoz to samo w ciągu kilku miesięcy wydarzy się z podażą. Mimo to póki co nie widać żadnych spektakularnych zmian w cenach. Co to oznacza? Czy mieszkania, mimo kiepskiej koniunktury, nie będą tanieć?

Co wpływa na rynek mieszkaniowy?

Zacznijmy od wymienienia czynników, które obecnie determinują sytuację w mieszkaniówce:

• inflacja (powoduje niepewność oraz drożyznę, co przekłada się na odkładanie decyzji o zakupie mieszkania);
• trudno dostępny kredyt (narzędziem walki z inflacją są stopy procentowe, ustalane przez działającą przy NBP Radę Polityki Pieniężnej – stopy rosną od października 2022, wskutek czego rośnie też parametr WIBOR, a to on decyduje o koszcie kredytu; kredyty hipoteczne są coraz droższe, a przez to coraz mniej dostępne);
• drogie wykonawstwo (ceny energii, materiałów oraz robocizny wciąż rosną, przez co koszty deweloperów są coraz wyższe);
• napływ uchodźców (przez co stawki najmu są niesamowicie wywindowane i w dobrych lokalizacjach rekompensują inwestorom wzrost cen metra kwadratowego).

Czy ceny mieszkań będą spadać?

Mimo tego, że konfiguracja parametrów rynku jest taka, iż powinno dojść do korekty cen w dół, większość ekspertów uważa, że do tego nie dojdzie. Dlaczego? Powodem jest głównie inflacja i rosnące koszty inwestycji. Raczej nie ma się co spodziewać, iż deweloperzy będą dokładać do interesu i sprzedawać poniżej kosztów. Jak zauważają niektórzy komentatorzy – prawdopodobnie pojawią się przeceny, jednak będą to pojedyncze przypadki, za którymi staną firmy mające problem z utrzymaniem płynności finansowej. Lecz duże podmioty działające na rynku mieszkaniowym w ostatnich latach, gdy mieliśmy hossę, zgromadziły wystarczające zapasy, aby teraz przeczekać trudny czas. Nie mają powodu, aby wyzbywać się nowych inwestycji za bezcen. Ewentualnością są niewielkie promocje wynikające z rezygnacji z części marży, a ta w branży deweloperskiej zazwyczaj mieści się w przedziale 10-15%.

Czy w takim razie taniej nie będzie? Jak już wspomnieliśmy – może być taniej dla łowców okazji. Również nie jest jeszcze jasne, jak się zachowają poszczególne regiony rynku. Jeszcze niedawno zadyszkę było widać w największych miastach, a prowincja trzymała się nieźle i deweloperzy już się nastawiali na zwiększenie tam swojej aktywności. Lecz ostatnie odczyty sugerują, iż także poza głównymi ośrodkami nadeszło spowolnienie. Według niektórych analityków potrwa ono dłużej niż rok, ale nie dłużej niż dwa lata. Jeśli ktoś chce kupić mieszkanie lub dom taniej, to właśnie w tym okresie ma szansę na upolowanie jakiejś interesującej przeceny. Pod warunkiem, iż będzie miał gotówkę lub zdolność kredytowa, a ta ostatnia jest obecnie bardzo niska. Co prawda w sierpniu trochę wzrosła, lecz należy się spodziewać, iż w tym temacie lepiej nie będzie dopóki nie odpuści inflacja i RPP przerwie cykl podwyżek stóp procentowych.

Czynnikiem, który również działa przeciwpodwyżkowo jest nadal spora luka mieszkaniowa w Polsce. Na 1000 mieszkańców przypada u nas ok. 400 lokali mieszkalnych. W Europie średnia to ok. 450, co daje nam deficyt 800 tysięcy mieszkań. Do tego dochodzi jeszcze kwestia wyceny na tle Europy – finansowa dostępność mieszkań w Polsce nadal jest niezła, ponieważ, wg badań Deloitte, na 70- metrowe mieszkanie trzeba średnio pracować 7 lat. Są na naszym kontynencie kraje, gdzie wartość ta jest na poziomie mocno przekraczającym 10 – my plasujemy się gdzieś po środku stawki. Poza tym, jeśli pominąć kwestię zarobków, to ceny metra kwadratowego nawet w Warszawie nie są wysokie na tle europejskich metropolii. W naszej stolicy mkw kosztuje 2 406 euro, a np. w Paryżu 13 462 euro (zaś średnia dla Francji to 4 639 euro/mkw).

Wraz z ustabilizowaniem sytuacji energetycznej uspokoi się też gospodarka i zapewne inflacja powróci do zakładanego przez NBP celu. Wtedy też spodziewana jest ponowna aktywacja silnego trendu wzrostowego cen w mieszkaniówce.

Artykuł Co dalej z mieszkaniami – czy będzie taniej? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

… a więc stało się! Wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują, że kończy się boom na rynku nieruchomości. Kolejne raporty i analizy pokazują, iż koniunktura hamuje i to bardzo gwałtownie. Klienci wręcz wyparowują z rynku – mieszkań jest mnóstwo, jednak nie ma ich kto kupować. Póki co nie widać, aby ta sytuacja przekładała się na ceny. Lecz należy się spodziewać, że korekta stawek nastąpi i to za całkiem niedługo.

Zanim przystąpimy do omawiania tego, co wygląda być może na początek całkiem poważnego kryzysu, zaznaczmy, że w chwili obecnej nie dotyczy to wszystkich segmentów rynku. Jeśli chodzi o wynajem mieszkań, to tutaj popyt jest duży, a stawki systematycznie rosną. Z jednej strony jest to wciąż utrzymujący się efekt napływu uchodźców z Ukrainy, z drugiej – można to również uznać za symptom problemów branży. Już wyjaśniamy dlaczego.

Pogorszenie dostępności mieszkań sprawiło, że coraz mniej osób stać na własne M. Nie zmienia to faktu, iż osoby te muszą gdzieś mieszkać. W celu zaspokojenia własnej potrzeby mieszkaniowej, będąc zmuszonymi z rezygnacji z zakupu, trafiają na rynek wynajmu. Dlatego sytuacja w tym segmencie jest coraz lepsza. Nie powinniśmy się jednak spodziewać, iż hossa landlordów potrwa wiecznie. Zagrożeniem dla nich jest między innymi to, że po minionych 2 latach rekordowego prosperity deweloperzy mają pootwierane mnóstwo inwestycji. Projekty te będą niebawem finalizowane, co oznacza, że na rynek zacznie trafiać bardzo dużo nowych lokali. Jeśli nie znajdą one nabywców, zainteresują się nimi inwestorzy zarabiający na wynajmie lub sami deweloperzy udostępnią je w ramach PRS. To spowoduje skokowy wzrost podaży mieszkań na wynajem i doprowadzi do końca koniunktury.

Co do sprzedaży mieszkań, to można uznać, że hossa została zatrzymana przez NBP i działającą przy nim Radę Polityki Pieniężnej. RPP jest odpowiedzialna za kształtowanie polityki monetarnej i gdy inflacja zaczęła wymykać się z założonych widełek, Rada rozpoczęła cykl podwyżek stóp procentowych. Od stóp zaś zależy wysokość parametru WIBOR, a ten z kolei jest podstawą ustalania kosztów kredytu. Dlatego to, co robi od października 2021 RPP sprawia, że kredyty hipoteczne są coraz droższe i coraz trudniej dostępne. Załamanie akcji kredytowej widać chociażby w danych udostępnianych przez BIK – liczba zapytań kredytowych w czerwcu 2022 była o prawie 60% niższa w ujęciu rok do roku. Co ciekawe – spadła też średnia wysokość kredytu, co świadczy o bardzo mocnych trudnościach kredytobiorców, ponieważ ceny mieszkań nadal rosną. Można więc zgadywać, że klienci, którzy nadal mogą wziąć kredyt, kupują mieszkania mniejsze i w gorszym standardzie niż te pierwotnie zaplanowane.

Niekorzystne trendy dla mieszkaniówki widać też na portalach ogłoszeniowych. Spada liczba zapytań kierowanych przez klientów do ogłoszeniodawców. Jednocześnie ofert jest coraz więcej – wzrosty z ostatniego miesiąca to kilkanaście procent. Mamy tu więc do czynienia z typowym początkiem dekoniunktury, ponieważ popyt spada, a podaż nawet nie tyle się utrzymuje, co rośnie.

Do tych wymiernych parametrów można jeszcze dorzucić ogólną niepewność, jaką wzbudza obecna sytuacja gospodarcza i geopolityczna. Wojna na Ukrainie, wciąż nie przebrzmiały temat pandemii i koronawirusa, deficyt paliw, groźba recesji – to wszystko skłania klientów do ostrożności i raczej zatrzymywania pieniędzy, trzymanych jako poduszka finansowa na ciężkie czasy.

Najwięksi polscy deweloperzy (15 firm z branży notowanych na GWP) wykazali spadki sprzedaży na poziomie średnio ponad 40%. Jak sami przyznają – resztki popytu utrzymywane są głównie przez klientów gotówkowych. Nie ma się co jednak oszukiwać, że rynek poradzi sobie bez kredytu. Chociaż część przedstawicieli branży uważa, iż tak będzie i deweloperów uratuje wejście w branżę PRS. Łatwo jednak zauważyć, że najem instytucjonalny ma dobre perspektywy tylko w wybranych lokalizacjach (duże miasta, centralne dzielnice), a przecież na rynku jest mnóstwo inwestycji peryferyjnych. Według analityków z PKO BP spadki cen mieszkań zaczną się już w bieżącym półroczu i potrwają być może nawet do 2025 roku.

Artykuł Mamy koniec boomu w mieszkaniówce? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Jeżeli szykujesz się do zakupu mieszkania, ale przed ostateczną decyzją powstrzymywała cię drożyzna w mieszkaniówce, pewnie zastanawiasz się, czy w końcu ceny spadną. Na rynku właśnie wystąpiła konfiguracja czynników, która w normalnych warunkach powinna doprowadzić do konkretnej korekty cen w dół. Jednak warunki są dalekie od normalności, więc ciężko przewidzieć efekt końcowy. W tym artykule krótko omawiamy, co obecnie ma determinujący wpływ na branżę mieszkaniową oraz czy jest szansa na to, że cena metra kwadratowego spadnie.

Zacznijmy od przypomnienia, co napędzało mieszkaniówkę w ostatnich latach. Mimo wielu atrakcyjnych medialnie twierdzeń, że zakupy gotówkowe są tak istotne na rynku mieszkaniowym, prawda jest taka, iż ok. 70% popytu generują osoby posiłkujące się kredytem. Tak więc kredyt jest odpowiedzialny za większą część zapotrzebowania. Z tego względu dla mieszkaniówki kluczowe znaczenie ma wysokość stóp procentowych. Jest to parametr będący jednym z podstawowych narzędzi kształtowania polityki pieniężnej państwa. O zmianie poziomu stóp decyduje Rada Polityki Pieniężnej działająca przy NBP. Na podstawie stóp ustalany jest inny parametr – WIBOR, a on już bezpośrednio wpływa na oprocentowanie kredytów.

Na początku roku 2020 referencyjna stopa procentowa wynosiła 1,00. To bardzo niewiele i przekładało się to na niezwykle tanie kredyty. Jednak w kolejnych miesiącach RPP dalej luzowało politykę i stopa spadała – do symbolicznego wręcz poziomu 0,10 po posiedzeniu Rady z dnia 29 maja 2020. Kredyty, w tym hipoteczne, jeszcze nigdy nie były tak tanie. Nie dość, że było łatwo je spłacać, to jeszcze banki zaczęły bardzo optymistycznie szacować zdolność kredytową wnioskujących – przeciętnie zarabiająca para mogła bez problemu pozwolić sobie na pół miliona długu. Zmiana nastąpiła dopiero w październiku 2021 roku, gdy RPP po raz pierwszy od długiego czasu zdecydowała się podnieść stopy. Najpierw niewiele, bo o 0,4 punktu procentowego, jednak podwyżki następowały też w kolejnych miesiącach. Obecnie (kwiecień 2022) stopa referencyjna wynosi już 4,5% i zapowiadane są dalsze podwyżki.

To, co opisaliśmy w powyższym akapicie, momentalnie przełożyło się na odpływ pieniędzy z rynku mieszkaniowego. O kredyt jest teraz trudniej, można go uzyskać w mniejszej wysokości, więc nowych klientów w mieszkaniówce jest coraz mniej – deweloperzy mówią o spadkach rzędu 20-30% w pierwszych miesiącach 2022. Do tego wyższe oprocentowanie kredytów dotyczy też już istniejących zobowiązań, przez co niebawem sporo osób może mieć problem z opłacaniem comiesięcznej raty. To z kolei doprowadzi do wyprzedaży mieszkań, ze względu na niewypłacalność.

Te wszystkie informacje, które podaliśmy, pewnie już sprawiły, że sformułowałeś wniosek: będzie taniej. Niestety, tym razem sytuacja nie jest taka prosta. Popyt na rynku mieszkaniowym rzeczywiście kurczy się w bardzo szybkim tempie. W normalnych warunkach spowodowałoby to korektę cen w dół. Lecz teraz warunki są dalekie od normalności. Po pierwsze: materiały budowlane wciąż drożeją. Były już rekordowo drogie pod koniec 2021, a wybuch wojny w Ukrainie tylko ten problem pogłębił. Dotyczy to również cen wykonawstwa, gdyż wypłaty rosły, a teraz jeszcze z budów ubyło sporo ukraińskich robotników. Z tego względu deweloperzy nie są w stanie budować taniej.

Jeśli miałoby dojść do obniżenia cen metra kwadratowego, oznaczałoby to, że mieszkania są sprzedawane poniżej kosztów wybudowania. Dlatego należy raczej spodziewać się, iż deweloperzy będą starali się przetrwać ten ciężki czas, po prostu zakładając, iż póki co będą sprzedawać mniej. Druga możliwość (a raczej scenariusz, który już jest wdrażany) to przestawianie się deweloperów ze sprzedaży na wynajem. Firmy te deklarują, iż chcą wchodzić w sektor Private Rented Sector i świadczyć usługę wynajmu instytucjonalnego. Doprowadzi to do sytuacji, gdy w noworealizowanych inwestycjach tylko część lokalów trafi na sprzedaż – reszta pozostanie w rękach inwestora i będzie wynajmowana.

Czy zatem jest szansa na spadek cen mieszkań w 2022 roku? Jest, chociaż nie można stwierdzić, iż na pewno nastąpi. Poza tym należy mieć na uwadze, że dużo bardziej prawdopodobna jest korekta w lokalizacjach peryferyjnych – w dużych miastach stawki zostaną utrzymane.

Artykuł Perspektywy spadku cen mieszkań w 2022 roku pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.