Inwestor, który planuje zakup mieszkania, domu czy działki, powinien dokonać rzetelnej oceny stanu nieruchomości. Jego weryfikacja odgrywa kluczową rolę w procesie decyzyjno-zakupowym. Co dokładnie oznacza stan nieruchomości i dlaczego jest tak ważny? Jak go sprawdzić przed zakupem domu czy mieszkania?
Pojęcie stanu nieruchomości jest bardzo obszerne i obejmuje m.in. stan zagospodarowania, stan techniczno-użytkowy, stan prawny czy też stan otoczenia nieruchomości. Każdy z nich dostarcza informacji ważnych dla inwestora. Mówiąc o stanie otoczenia, analizuje się położenie, wielkość, charakter czy stopień zurbanizowania obszaru, na którym zlokalizowana jest dana nieruchomość.
Na typ etapie należy sprawdzić księgę wieczystą, dokumentację prawną oraz miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Ten stan dotyczy lokalizacji nieruchomości, jej otoczenia, sąsiedztwa, charakterystyki, uzbrojenia czy też ewentualnego ograniczenia. To bardzo ważny aspekt – zwłaszcza przy zakupie działki pod budowę, gdzie analiza dostępności niezbędnych mediów jest kluczowa dla podjęcia decyzji o ewentualnym zakupie. Należy ustalić, czy istnieje w pobliżu możliwość uzyskania usług z zakresu dostaw energii, wody czy usuwania ścieków i odpadów.
Z art. 4 pkt 17 Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2015 r., poz. 1774 z późn. zm.) wynika, że to jeden z elementów, które składają się na stan nieruchomości, ale w przepisach nie ma definicji tego terminu. Jednak w tej samej ustawie, w art. 113 ust. 6, pojawiło się pojęcie nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości. Wynika z niego, że chodzi o taki, w przypadku którego ze względu na brak księgi wieczystej czy innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują prawa do tej nieruchomości. Przed ewentualnym zakupem należy upewnić się, kto ma prawo rzeczowe.
Przede wszystkim trzeba sprawdzić księgę wieczystą. Należy zweryfikować zgodność znajdujących się w niej zapisów ze stanem faktycznym. Z tej księgi można dowiedzieć się o dokładnym położeniu nieruchomości, jej właścicielu, sposobie korzystania i powierzchni. Da się też ustalić, na jakiej podstawie dana osoba ma prawo własności, np. umowy sprzedaży lub darowizny.
W księdze wieczystej znajduje się również informacja, czy nieruchomość jest obciążona prawami osób trzecich. Można się z niej dowiedzieć, np. o stanie hipoteki. Jeśli nie ma księgi wieczystej, to informacje o stanie nieruchomości należy uzyskać z aktu notarialnego czy orzeczenia sądu o nabyciu spadku. Jeśli chodzi o grunty, ważnym źródłem informacji jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, gdzie można sprawdzić, jakie jest przeznaczenie gruntu. Aby to ustalić, wystarczy wybrać się do urzędu gminy lub urzędu miasta – wystarczy złożyć odpowiedni wniosek.