Niejednoznaczne zapisy

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego testament należy interpretować w taki sposób, aby jak najpełniej odtworzyć wolę spadkodawcy. Jeśli na przykład sformułowanie określające spadkobiercę jest niejednoznaczne, sąd będzie próbował ustalić, kogo testator miał na myśli. Problem pojawia się wtedy, gdy brak jest obiektywnych kryteriów pozwalających na jednoznaczną identyfikację spadkobiercy. W takiej sytuacji testament może nie spełnić swojej funkcji, a nieruchomość zostanie podzielona według zasad dziedziczenia ustawowego.

Znaczenie treści testamentu – sąd nie uzupełni braków

Sąd może interpretować zapisy testamentu, ale nie ma możliwości ich uzupełniania. Oznacza to, że jeśli spadkodawca nie zawarł w dokumencie określonych rozrządzeń, nie mogą one zostać dopowiedziane w toku postępowania. Interpretacji podlegają wyłącznie zapisy niejasne lub wieloznaczne. Jeżeli jednak ich sensu nie da się ustalić w sposób obiektywny, testament w tym zakresie może zostać uznany za nieskuteczny.

Jak uniknąć konfliktów?

Sporządzając własnoręcznie testament, należy jednoznacznie określić osobę dziedziczącą nieruchomość. Konieczne jest podanie pełnych danych – imienia i nazwiska, a najlepiej także numeru PESEL lub innej informacji pozwalającej precyzyjnie ustalić tożsamość spadkobiercy.

Warunki ważności testamentu własnoręcznego

Aby testament własnoręczny był ważny, musi spełniać trzy podstawowe warunki określone w przepisach prawa.

• Dokument musi być w całości napisany odręcznie przez spadkodawcę. Niedopuszczalne jest sporządzenie go na komputerze i jedynie podpisanie. Taki dokument jest z mocy prawa nieważny.
• Konieczny jest podpis. Powinien on znajdować się pod treścią testamentu i umożliwiać identyfikację testatora. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest podpisanie się pełnym imieniem i nazwiskiem.
• Testament powinien zawierać datę jego sporządzenia. Co istotne, brak daty nie zawsze oznacza nieważność dokumentu. Jeżeli jednak pojawią się wątpliwości dotyczące zdolności testatora do sporządzenia testamentu lub kolejności kilku dokumentów, jej brak może prowadzić do poważnych komplikacji.

Jak bezpiecznie zapisać nieruchomość?

Kluczowe znaczenie ma precyzja i jednoznaczność. Testament powinien jasno wskazywać zarówno spadkobiercę, jak i przedmiot dziedziczenia. Warto używać pełnych nazw nieruchomości, a w miarę możliwości także danych takich jak adres czy numer księgi wieczystej.

Samodzielne sporządzenie testamentu jest rozwiązaniem szybkim i bezkosztowym, jednak wymaga dużej staranności. Nawet drobne nieścisłości mogą prowadzić do wieloletnich sporów, które podważą pierwotną wolę spadkodawcy.

Testament własnoręczny to skuteczne narzędzie przekazania nieruchomości, pod warunkiem że zostanie sporządzony zgodnie z wymogami formalnymi i z odpowiednią precyzją. W przeciwnym razie nawet najprostszy zapis może stać się źródłem poważnych konfliktów i doprowadzić do dziedziczenia na zasadach ustawowych.

Artykuł Nieruchomość w testamencie własnoręcznym pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Odporność klimatyczna nabiera znaczenia

Zagrożenia pożarowe czy powodziowe mają obecnie realny wpływ na wartość zabudowy. O zjawisku tym mówi analiza hiszpańskich ekonomistów. Zestawili oni dane z tamtejszego rynku mieszkaniowego z danymi o warunkach atmosferycznych w danych lokalizacjach.

Zauważyli, że domy położone w regionach, gdzie zdarzają się ekstremalne upały, szybko tracą na wartości. Według opracowania każdy dodatkowy dzień w roku z temperaturą powyżej 35 stopni Celsjusza oznacza średni spadek wartości o 1,40 euro za metr kwadratowy. To wyraźny trend, który może wpłynąć na przyszłe plany urbanistyczne.

Hiszpańscy specjaliści zaznaczają, że wkrótce trendy widoczne w odniesieniu do temperatur, deficytu wody, zagrożeń powodziowych lub pożarowych mogą wpływać na plany urbanistów, nieruchomościowy rynek inwestycyjny czy planowanie regionalne. Coraz częściej zwracają na to uwagę również potencjalni nabywcy. Kwestia, czy dana nieruchomość jest odporna na zmieniający się klimat, staje się coraz ważniejsza. Nic więc dziwnego, że na prezentacjach domów i mieszkań coraz częściej pojawiają się raporty dotyczące ryzyk klimatycznych czy powodzi, które zdarzyły się w danym regionie.

Bezpieczeństwo klimatyczne liczy się również dla Polaków

Nieruchomości zlokalizowane w bardziej bezpiecznych regionach zyskują na popularności również w Polsce. Do zagrożeń klimatycznych, które występują u nas, zalicza się też m.in. wysokie temperatury, lokalne powodzie czy podnoszenie się poziomu morza. Choć nasz kraj uznawany jest za względnie bezpieczny, i tu zdarzają się ekstremalne zjawiska pogodowe. Wytrzymałość oraz jakość zabudowy nabiera znaczenia również w krajach, gdzie klimat był do tej pory umiarkowany.

Różnice w cenach nieruchomości w Polsce widać na przykład na terenach popowodziowych lub regionach, gdzie często zdarzają się susze. Na razie różnice w stawkach są niewielkie, ale z czasem z pewnością będą rosły.

Artykuł Jak odporność klimatyczna wpływa na atrakcyjność budynków? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) wynika, że w 2025 roku z programu skorzystało około 19,4 tys. kredytobiorców, podczas gdy banki udzieliły ponad 235 tys. kredytów mieszkaniowych. Oznacza to, że kredyty bez wkładu własnego stanowiły niewielki ułamek rynku. Program pozostaje więc rozwiązaniem niszowym, adresowanym do wąskiej grupy osób spełniających restrykcyjne kryteria.

Jak podkreśla Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl, rząd pozostawił mechanizm gwarancji, jednak w praktyce spełnienie wszystkich warunków okazuje się bardzo trudne.

Limity cenowe jako główna bariera

Największym ograniczeniem są dwa rodzaje limitów. Pierwszy dotyczy maksymalnej wysokości gwarancji, która nie może przekroczyć 100 tys. zł dla 20 proc. wkładu własnego. Osoby bez jakichkolwiek oszczędności muszą więc szukać mieszkań w cenie do około 500 tys. zł.

Drugą barierą są limity cen za metrów kwadratowych, ustalane co pół roku przez wojewodów. Dla rynku pierwotnego są one nieco wyższe niż dla wtórnego, jednak w wielu miastach znacząco odbiegają od realnych stawek rynkowych.

Aktualne maksymalne ceny dla nowych mieszkań wynoszą np.:

• Warszawa: 15 496 zł za metrów kwadratowych
• Wrocław: 14 468 zł
• Poznań: 13 479 zł
• Gdańsk: 13 255 zł
• Kraków: 13 124 zł
• Katowice: 10 739 zł
• Łódź: 9 676 zł

W praktyce oznacza to, że większość kawalerek i małych mieszkań dwupokojowych nie spełnia jednocześnie kryteriów limitu ceny całkowitej i ceny za metr kwadratowy. Najmniejsze lokale są bowiem zwykle relatywnie najdroższe.

Gdzie program działa najlepiej?

Analiza danych przygotowana przez portal RynekPierwotny.pl pokazuje, że dostępność mieszkań w programie jest silnie zróżnicowana regionalnie. W Krakowie, mimo dużej oferty lokali do 500 tys. zł oraz poniżej limitu cenowego, oba warunki jednocześnie spełniało jedynie 21 mieszkań.

Zdecydowanie lepiej sytuacja wygląda w innych miastach. W Poznaniu warunki spełnia 1,1 tys. mieszkań, w Łodzi – 760 mieszkań, w Gdańsku – 484 mieszkania, a w Warszawie – 333 mieszkania.

Liderami pozostają Poznań i Łódź, gdzie relacja limitów do realnych cen rynkowych jest najkorzystniejsza. Paradoksalnie w Krakowie i Gdańsku obowiązują niższe limity niż w Poznaniu, mimo wyższych cen, co dodatkowo ogranicza dostępność mieszkań.

Banki, dopłaty i ukryte ryzyka

Kredyty z gwarantowanym wkładem własnym oferują obecnie cztery banki: PKO BP, Bank Pekao SA, Alior Bank oraz Santander Bank. Program przewiduje również wsparcie rodzinne. Przy narodzinach drugiego dziecka państwo spłaca 20 tys. zł kapitału, a przy trzecim i kolejnym – 60 tys. zł.

Eksperci zwracają jednak uwagę, że brak wkładu własnego oznacza wyższą kwotę kredytu, a tym samym większe koszty odsetkowe i wyższe raty. W przypadku pogorszenia sytuacji finansowej kredytobiorcy ryzyko problemów ze spłatą jest większe niż przy klasycznym kredycie.

Dla osób gotowych na kompromisy lokalizacyjne i metrażowe program może jednak stanowić drogę do pierwszego własnego „M”. Kluczowe pozostaje jednak racjonalne podejście do zadłużenia i dokładna analiza własnych możliwości finansowych.

Artykuł Mieszkanie bez wkładu własnego – gdzie można jeszcze kupić mieszkania spełniające kryteria? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Gdy konserwator mówi „nie”

Zabytkowy obiekt powinien zachować swój charakter i pierwotne walory, co wydaje się całkowicie uzasadnione. Trudności zaczynają się wtedy, gdy rygorystyczne podejście nadzoru przekreśla możliwość przeprowadzenia generalnego remontu. Właściciele często podkreślają, że ich projekty są przygotowane z poszanowaniem dawnej architektury, a mimo to najmniejsza zmiana bywa odrzucana.

Problemem jest również to, że konserwator zabytków może wymagać rewizji projektu nie tylko w zakresie dużych ingerencji, ale również szczegółów. Nawet elementy pozornie mało znaczące, jak stare okna czy detale elewacji, muszą zostać odtworzone w duchu pierwotnego projektu.

Remont zabytku zaczyna się… od papierologii

Zanim właściciel wykona choćby najmniejszą ingerencję, musi przejść przez rozbudowaną procedurę administracyjną. Zgoda konserwatora jest konieczna praktycznie na każdy krok, a jej uzyskanie wymaga przedstawienia obszernego pakietu materiałów. Architekt z odpowiednimi uprawnieniami przygotowuje projekt, do którego dołącza się dokumentację fotograficzną, opisy stanu technicznego, a czasem również analizy historyczne.

Konserwator może też zażądać dodatkowych badań, takich jak odsłonięcie starych warstw tynku czy farby, aby sprawdzić, co dokładnie należy zachować, a co można odtworzyć. Każda taka czynność wydłuża proces i generuje koszty. W efekcie zamiast szybkiego, rozsądnego remontu właściciel przez wiele miesięcy oczekuje na decyzje.

Werandy, których nie wolno ruszyć

Z problemami właścicieli zabytków mierzą się również mieszkańcy Sopotu. W tej części Pomorza wiele willi i domów stoi na terenach podmokłych. W czasie intensywnych opadów fundamenty bywają regularnie zalewane.

Mimo to konserwator nie zawsze pozwala na działania, które mogłyby rozwiązać problem. Właściciele opowiadają, że w niektórych przypadkach jedynym realnym rozwiązaniem jest przeniesienie całego domu na nowe fundamenty. Dzieje się tak wtedy, gdy frontowa weranda – często kluczowy element sopockiej architektury – jest objęta ścisłą ochroną konserwatorską. Każda ingerencja w jej strukturę jest zakazana, nawet jeżeli budynek w obecnym stanie niszczeje przez wilgoć.

To właśnie te sytuacje pokazują, że konserwatorskie wymogi, choć mają chronić dziedzictwo, nie zawsze idą w parze z logiką techniczną i możliwościami finansowymi właścicieli. Koszt przeniesienia budynku może sięgać setek tysięcy złotych, co dla wielu jest barierą nie do pokonania.

Kiedy przepisy zniechęcają do ratowania zabytków

W efekcie nie brakuje przypadków, w których piękne, charakterystyczne kamienice trafiają na przetargi i nikt ich nie chce kupić, mimo atrakcyjnej lokalizacji. Zainteresowani obawiają się skali prac i niepewności związanej z decyzjami osób kontrolujących budynek.

Właśnie dlatego ruiny w centrum miasta nie zawsze są wynikiem zaniedbania czy braku zainteresowania właściciela. Często to konsekwencja procedur, które sprawiają, że nawet przy najlepszych chęciach przebudowa staje się przedsięwzięciem ponad siły.

Artykuł Dlaczego właściciele zabytkowych nieruchomości mogą mieć problem z ich remontem? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Przypomnijmy, jakie są aktualnie obowiązujące ograniczenia. Według wspomnianej wyżej ustawy sprzedaż nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa jest wstrzymana, poza określonymi wyjątkami. Do wyjątków tych należą:

• nieruchomości przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, planie ogólnym gminy lub decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne – np. parki technologiczne, centra biznesowo-logistyczne czy budownictwo mieszkaniowe;
• nieruchomości położone w specjalnych strefach ekonomicznych;
• domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze i garaże wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródki przydomowe;
• nieruchomości rolne o powierzchni do 2 ha;
• udziały we współwłasności wyżej wymienionych nieruchomości.

Aby sprzedać inne nieruchomości niż tu wyszczególnione, trzeba uzyskać zgodę ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na wniosek Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Sprzedaż musi być uzasadniona względami społeczno-gospodarczymi. Względy te wskazuje Dyrektor Generalny KOWR we wniosku. Jeśli mimo braku wymaganej zgody ministra dojdzie do sprzedaży nieruchomości objętych ograniczeniami, sprzedaż ta będzie nieważna z mocy prawa.

Obecnie najczęstszą i zalecaną forma dysponowania gruntami należącymi do Zasobu jest dzierżawa. Argumentem na jej korzyść jest fakt, że jest ona tańsza niż zakup ziemi rolnej na własność, a zaoszczędzony w ten sposób kapitał rolnicy mogą przeznaczyć na rozwój swoich gospodarstw.  Aktualnie aż ok. 1,044 mln hektarów ziemi spośród 1,33 mln ha w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa jest objętych dzierżawą.

Inne argumenty uzasadniające przedłużenie ograniczeń to:

• ochrona gruntów rolnych przed wykupem spekulacyjnym;
• wzmocnienie bezpieczeństwa żywnościowego kraju;
• utrzymanie gospodarstw rodzinnych jako podstawy ustroju rolnego.

Artykuł Sprzedaż państwowej ziemi rolnej ma być zamrożona na 10 lat pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Obowiązek posiadania czujników w domach i mieszkaniach

Zmiany w zakresie posiadania czujek dymu i czadu weszły w życie na mocy nowelizacji rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji od końca ubiegłego roku i stopniowo zaczynają obowiązywać w przypadku różnego typu budynków. Prawo nakłada obowiązek posiadania czujki dymu i czadu nie tylko w nowy budynkach, ale także już istniejących. Od 23 grudnia 2024 roku istnieje obowiązek ich instalacji w nowych budynkach. Od 30 czerwca 2026 roku – muszą być na wyposażeniu hoteli. Od 1 stycznia 2030 roku – będą musiały być zainstalowane w budynkach mieszkalnych.

Zgodnie z przepisami w każdym lokalu mieszkalnym powinna się znaleźć co najmniej jedna czujka dymu. W przypadku domów jednorodzinnych obowiązkowa jest jedna na każdym piętrze i w pobliżu sypialni. Ustawodawca wymaga również instalacji detektorów w pobliżu kotłowni, łazienek z piecykiem gazowym oraz wnętrz z kominkami.

Co grozi za brak czujników?

Brak czujników może mieć następujące konsekwencje:

• brak odbioru budynku przez Państwową Straż Pożarną – a to oznacza, że nie można legalnie użytkować budynku;
• mandat, grzywna w wysokości 5000 zł, a w skrajnych przypadkach przepisy uwzględniają nawet karę aresztu;
• wyłączenie odpowiedzialności ubezpieczyciela – towarzystwo może powołać się na rażące niedbalstwo i odmówić wypłaty odszkodowania po szkodzie.

Najpoważniejszą konsekwencją jest oczywiście zagrożenie życia i zdrowia. Czujka zwiększa szanse na uratowanie się, a to wydatek zaledwie kilkudziesięciu złotych.

Dziesiątki ofiar zatrucia czadem – przerażające statystyki

Według Państwowej Straży Pożarnej w 2023 roku w Polsce doszło do ponad 29 tys. pożarów w obiektach mieszkalnych. Ich konsekwencjami były utrata życia przez 425 osób i obrażenia u 3244. Do tego dochodzi 1850 przypadków zatrucia czadem, z których w 50 konsekwencją była śmierć. Prawdopodobnie wiele z tych osób udałoby się uratować, gdyby tylko posiadały odpowiednią czujkę.

Jak rozmieścić czujki dymu w domu?

Wytyczne w tym zakresie przekazuje Państwowa Straż Pożarna. Oto 3 główne zasady.

1. W przypadku gdy dom ma jedną kondygnację, czujka powinna się znaleźć między korytarzem a sypialnią lub pokojem wypoczynkowym. Kolejną należy umieścić jak najbliżej pokoju wypoczynkowego.
2. W dużych domach czujka powinna być ulokowana pomiędzy sypialnią a pokojem wypoczynkowym.
3. W przypadku domu z więcej niż jedną kondygnacją najlepiej jeśli czujka znajduje się na parterze, przy klatce schodowej. Kolejną należy zainstalować na schodach w wyższej kondygnacji.

Warto nie tylko mieć czujki, ale też zamontować je w odpowiednich miejscach. Tylko tak można zwiększyć swoje bezpieczeństwo.

Artykuł Czujniki dymu – wkrótce wymagane we wszystkich budynkach pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Aktywność inwestorów się poprawi?

Wartość INPON w pierwszych trzech miesiącach bieżącego roku zatrzymała się na poziomie 54,5 pkt. Rządowa pomoc w postaci programów pomocowych wyraźnie wpłynęła na poziom bezpieczeństwa i plany zakupowe inwestorów. Nastroje poprawiła też medialna atmosfera wokół rynku i zapowiedzi stabilizacji cen. Portal Nieruchomosci-online.pl prowadzi cykliczny pomiar zwany nastrojometrem od 2021 roku. Jest to wskaźnik pokazujący aktywność rynku wtórnego w oczach agentów nieruchomości. Dane gromadzone są we współpracy z biurami pośrednictwa. Ich pracownicy co kwartał dzielą się obserwacjami dotyczącymi zachowań kupujących i sprzedających.

Pierwszy kwartał 2025 roku przyniósł znaczącą poprawę nastrojów. Wskaźnik zatrzymał się na poziomie 54,5 punktu. Oznacza to skok o ponad 7 punktów w porównaniu z poprzednim kwartałem. Na poprawę tę wpłynęło nie tylko noworoczne ożywienie uczestników rynku, ale i zapowiedź wprowadzenia programu Pierwsze Klucze. Był to jednak optymizm z dużą dozą ostrożności. Obecnie rynek się stabilizuje, a analizy pokazują, że dla rynku wtórnego prawdziwy kryzys przyszedł tylko raz. Krytycznym momentem był początek konfliktu w Ukrainie.

Rynek mieszkaniowy z perspektywy czasu

W pierwszym kwartale 2022 nastrojometr wyniósł 52 punkty. Wynik ten uplasował się wyraźnie ponad granicą optymizmu, którą wyznacza poziom 50 pkt. Jednak to właśnie wtedy Polacy wstrzymali się z decyzjami dotyczącymi zarówno kupna, jak i sprzedaży lokali mieszkalnych. Od tego momentu nastroje inwestorów wyraźnie spadały, a aktywność w segmencie mieszkań zmalała. W tym samym czasie sektor najmu przeżywał bezprecedensowy boom. Wywołała go aktywność uchodźców zza wschodniej granicy. Z czasem rynek oswoił się z nową sytuacją. Zapowiedź programu Bezpieczny Kredyt 2% ożywiła go znów na początku 2023 roku.

To jak łatwo nastroje na rynku się zmieniają, pokazuje, że inwestorzy są bardzo podatni na informacje z kraju i ze świata. Każda decyzja rządu czy specjalistów bankowych może zaważyć na wyborach dotyczących sprzedaży lub kupna lokum. Dzieje się tak dlatego, że inwestorzy prywatni rzadko opierają się na analizach i specjalistycznych raportach. Częściej kierują się tym, co usłyszą w mediach. Klienci biur pośrednictwa często decydują na podstawie emocji. Właśnie dlatego tak wiele zależy od atmosfery wokół rynku i komentarza medialnego dotyczącego bieżących trendów.

Artykuł Poprawa nastrojów na rynku nieruchomości pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Portret kupującego nieruchomość w 2025 roku

Analiza przygotowana przez portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl we współpracy z agencją badawczą Inquiry na bazie danych YouGov, pod tytułem „To my. Kupujący 2025” dostarcza cennych informacji na temat potencjalnych kupujących na polskim rynku mieszkaniowym. Objęła 600 osób, które wyrażały chęć zakupu domu lub mieszkania w najbliższych miesiącach bieżącego roku.

Kim jest osoba czy rodzina planująca zakup nowego lokum w 2025 roku?

• Uzyskiwane zarobki rzędu do 10 000 zł brutto (21% osób) lub od 10 000 zł do 24 999 zł (20% osób).
• Prezentowane podejście do finansów: 65% ocenia, że dobrze zarządza finansami, 63% uważa się za osoby stabilne finansowo, a 60% w przyszłym roku planuje zwiększenie swoich oszczędności.
• Podejście do potencjalnych kłopotów finansowych – co drugi badany twierdzi, że poradzi sobie z takimi problemami. 77% deklaruje ostrożne podejście do swoich finansów, w wyższym stopniu niż kiedyś.
• Sposób inwestowania – 60% odkłada pieniądze na rachunku oszczędnościowym, 30% lokuje oszczędności w obligacje, a 16% w akcje. Tylko 14% kupuje nieruchomości.

Badani respondenci zostali zapytani o to, jak widzą swoją sytuację finansową w najbliższych 12. miesiącach. Odpowiedzi były zróżnicowane:

• 32% – sytuacja zmieni się na lepsze,
• 31% – nie uważa, że ich położenie ulegnie zmianie,
• 25% – obawia się, że sytuacja zmieni się na gorsze,
• 12% – badanych odpowiedziało: nie wiem.

Tylko co trzecia osoba wierzy, że jej sytuacja finansowa zmieni się na lepsze. Niemal tyle samo twierdzi, że pozostanie taka sama.

Tymczasem ponad połowa respondentów (58%) przyznaje, że ma zaplanowany tygodniowy lub miesięczny budżet, którego chce się trzymać. Mogą to jednak utrudniać zmiany gospodarcze, ekonomiczne i międzynarodowe.

Kto będzie kupować mieszkania lub domy?

Modelowy kupujący nieruchomości mieszkaniowe w 2025 roku jest dosyć świadomy pod względem finansowym, zna i używa aktywnie nowoczesnych instrumentów finansowych oraz kładzie nacisk na inwestycje i oszczędzanie, jako elementy zabezpieczenia swojej przyszłości. Dane dowodzą, że osoby te są otwarte na nowoczesne udogodnienia, w tym na mobilność bankową czy proste płatności cyfrowe.

Artykuł Sytuacja mieszkaniowa osób planujących zakup nieruchomości w 2025 r. – badanie Nieruchomosci-online.pl pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Ambitny plan na najbliższe lata

Według założeń, do 2050 roku remonty obejmą nawet 6 milionów budynków, z czego większość stanowią domy jednorodzinne. Już w ciągu najbliższych pięciu lat prace mają objąć od 770 do 930 tysięcy budynków. Oznacza to, że remont czeka nawet co szósty dom w Polsce.

Plan zakłada kompleksowe modernizacje, które obejmą przede wszystkim wymianę przestarzałych źródeł ciepła, czyli pieców na węgiel i drewno. W ich miejsce mają pojawić się rozwiązania bazujące na odnawialnych źródłach energii, takie jak pompy ciepła czy instalacje fotowoltaiczne. Poza tym modernizacja obejmie ocieplenie ścian, wymianę okien i drzwi oraz inne działania mające na celu ograniczenie strat energii.

Milion domów do remontu w pięć lat

Plan renowacji wpisuje się w założenia Europejskiego Zielonego Ładu i unijnej „dyrektywy budynkowej”. Zakłada on dwa scenariusze działań:
– wersja operacyjna – do 2030 roku remont obejmie ponad 900 tys. budynków, z czego 778 tys. to domy jednorodzinne,
– wersja ambitna – w tym samym czasie odnowionych ma zostać ponad milion budynków, w tym 930 tys. domów jednorodzinnych.

Poza domami jednorodzinnymi modernizację przejdzie także około 65 tys. budynków wielorodzinnych oraz 78 tys. obiektów użyteczności publicznej.

Jednak skąd na to pieniądze?

Choć założenia wyglądają ambitnie, pozostaje jedno kluczowe pytanie – jak sfinansować tak kosztowny projekt? Na ten moment rząd nie podał żadnych konkretnych źródeł finansowania. A koszty mogą być ogromne, zwłaszcza że większość budynków przeznaczonych do modernizacji pochodzi sprzed 1970 roku, a ich renowacja może być szczególnie wymagająca.

Dodatkowo problemem jest brak pełnych danych dotyczących efektywności energetycznej budynków w Polsce. Dotychczas wystawiono świadectwa charakterystyki energetycznej dla jedynie dwóch milionów budynków spośród 15 milionów istniejących. Bez kompleksowej analizy trudno będzie precyzyjnie określić zakres prac koniecznych do osiągnięcia zakładanych norm.

Nowe obowiązki dla właścicieli domów

Warto przypomnieć, że już teraz właściciele nieruchomości mają obowiązek posiadania świadectwa charakterystyki energetycznej, jeśli chcą sprzedać lub wynająć dom. W najbliższych latach te regulacje będą jeszcze bardziej rygorystyczne. Według unijnych przepisów, od 2028 roku każda nieruchomość sprzedawana lub wynajmowana będzie musiała spełniać przynajmniej standard efektywności energetycznej klasy D.

Z kolei od 2028 roku nie będzie można montować w nowych budynkach pieców na paliwa kopalne, w tym gaz ziemny. W dalszej perspektywie, około 2035–2040 roku, podobny zakaz obejmie również budynki poddawane generalnym remontom.

Artykuł Krajowy Plan Renowacji Budynków – na czym ma polegać? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Kim jest posiadacz samoistny nieruchomości?

Posiadaczem samoistnym jest osoba, która zarządza nieruchomością w sposób niezależny i podejmuje działania tak jak właściciel. Oznacza to, że dysponuje nieruchomością: dokonuje remontów, przeprowadza naprawy, czy inwestuje w jej rozwój, nie pytając innych o zgodę. Dodatkowo reguluje koszty użytkowania: opłaca podatki, rachunki i inne koszty związane z eksploatacją nieruchomości.

Kolejną cechą samoistnego posiadania nieruchomości jest to, że nie płaci się czynszu właścicielowi, w odróżnieniu od sytuacji, gdy dom lub mieszkanie wynajmujemy lub dzierżawimy.

Przykładowo, posiadaczem samoistnym jest osoba, która przez lata korzysta z pasa ziemi, który sąsiaduje z jej działką, ogrodziła go i uprawia tam ziemię.

Posiadanie samoistne – najważniejsze cechy

Aby można było uznać, że dana sytuacja jest posiadaniem samoistnym, muszą być spełnione poniższe warunki:

• faktyczne władanie nieruchomością — posiadacz samoistny rzeczywiście korzysta z nieruchomości, zarządza nią i utrzymuje ją w należytym stanie.
• zachowanie jak właściciel — działania osoby muszą być jawne i widoczne dla otoczenia, np. sąsiadów, co oznacza, że posiadacz nie może ukrywać swojego władania.
• niezależność w użytkowaniu — posiadanie nie może być zależne od woli innej osoby. Przykładowo, posiadacz nie zwraca się do właściciela o zgodę na dokonanie zmian.
• widoczność działań — wszystkie czynności związane z zarządzaniem nieruchomością muszą być realizowane w sposób jawny, np. w postaci widocznych remontów, ogrodzenia czy płacenia podatków.

Aby udokumentować, że jest się posiadaczem samoistnym, najlepiej przedstawić potwierdzenie opłacania podatku od nieruchomości, faktury za przeprowadzone remonty czy dokumenty, które potwierdzą regularne korzystanie z domu lub mieszkania (np. domowe rachunki).

Posiadanie samoistne a zależne

Istnieją dwa rodzaje posiadania – samoistne i zależne. Zależne jest wtedy, gdy posiadacz potwierdza, że jest jedynie użytkownikiem nieruchomości. A na dowód tego płaci czynsz albo pyta o zgodę właściciela, gdy chce wprowadzić zmiany w nieruchomości (np. przeprowadzić remont).

Warto wiedzieć, że tylko posiadanie samoistne może prowadzić do nabycia prawa własności do nieruchomości poprzez zasiedzenie – po 20 latach (w dobrej wierze) albo po 30 latach (w złej wierze).

Należy jednak pamiętać o tym, aby działania posiadacza samoistnego, takie jak przeprowadzane naprawy czy montaż ogrodzenia, były widoczne dla otoczenia.

Artykuł Na czym polega posiadanie samoistne nieruchomości? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.