Niejednoznaczne zapisy

Zgodnie z przepisami Kodeksu cywilnego testament należy interpretować w taki sposób, aby jak najpełniej odtworzyć wolę spadkodawcy. Jeśli na przykład sformułowanie określające spadkobiercę jest niejednoznaczne, sąd będzie próbował ustalić, kogo testator miał na myśli. Problem pojawia się wtedy, gdy brak jest obiektywnych kryteriów pozwalających na jednoznaczną identyfikację spadkobiercy. W takiej sytuacji testament może nie spełnić swojej funkcji, a nieruchomość zostanie podzielona według zasad dziedziczenia ustawowego.

Znaczenie treści testamentu – sąd nie uzupełni braków

Sąd może interpretować zapisy testamentu, ale nie ma możliwości ich uzupełniania. Oznacza to, że jeśli spadkodawca nie zawarł w dokumencie określonych rozrządzeń, nie mogą one zostać dopowiedziane w toku postępowania. Interpretacji podlegają wyłącznie zapisy niejasne lub wieloznaczne. Jeżeli jednak ich sensu nie da się ustalić w sposób obiektywny, testament w tym zakresie może zostać uznany za nieskuteczny.

Jak uniknąć konfliktów?

Sporządzając własnoręcznie testament, należy jednoznacznie określić osobę dziedziczącą nieruchomość. Konieczne jest podanie pełnych danych – imienia i nazwiska, a najlepiej także numeru PESEL lub innej informacji pozwalającej precyzyjnie ustalić tożsamość spadkobiercy.

Warunki ważności testamentu własnoręcznego

Aby testament własnoręczny był ważny, musi spełniać trzy podstawowe warunki określone w przepisach prawa.

• Dokument musi być w całości napisany odręcznie przez spadkodawcę. Niedopuszczalne jest sporządzenie go na komputerze i jedynie podpisanie. Taki dokument jest z mocy prawa nieważny.
• Konieczny jest podpis. Powinien on znajdować się pod treścią testamentu i umożliwiać identyfikację testatora. Najbezpieczniejszym rozwiązaniem jest podpisanie się pełnym imieniem i nazwiskiem.
• Testament powinien zawierać datę jego sporządzenia. Co istotne, brak daty nie zawsze oznacza nieważność dokumentu. Jeżeli jednak pojawią się wątpliwości dotyczące zdolności testatora do sporządzenia testamentu lub kolejności kilku dokumentów, jej brak może prowadzić do poważnych komplikacji.

Jak bezpiecznie zapisać nieruchomość?

Kluczowe znaczenie ma precyzja i jednoznaczność. Testament powinien jasno wskazywać zarówno spadkobiercę, jak i przedmiot dziedziczenia. Warto używać pełnych nazw nieruchomości, a w miarę możliwości także danych takich jak adres czy numer księgi wieczystej.

Samodzielne sporządzenie testamentu jest rozwiązaniem szybkim i bezkosztowym, jednak wymaga dużej staranności. Nawet drobne nieścisłości mogą prowadzić do wieloletnich sporów, które podważą pierwotną wolę spadkodawcy.

Testament własnoręczny to skuteczne narzędzie przekazania nieruchomości, pod warunkiem że zostanie sporządzony zgodnie z wymogami formalnymi i z odpowiednią precyzją. W przeciwnym razie nawet najprostszy zapis może stać się źródłem poważnych konfliktów i doprowadzić do dziedziczenia na zasadach ustawowych.

Artykuł Nieruchomość w testamencie własnoręcznym pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Odporność klimatyczna nabiera znaczenia

Zagrożenia pożarowe czy powodziowe mają obecnie realny wpływ na wartość zabudowy. O zjawisku tym mówi analiza hiszpańskich ekonomistów. Zestawili oni dane z tamtejszego rynku mieszkaniowego z danymi o warunkach atmosferycznych w danych lokalizacjach.

Zauważyli, że domy położone w regionach, gdzie zdarzają się ekstremalne upały, szybko tracą na wartości. Według opracowania każdy dodatkowy dzień w roku z temperaturą powyżej 35 stopni Celsjusza oznacza średni spadek wartości o 1,40 euro za metr kwadratowy. To wyraźny trend, który może wpłynąć na przyszłe plany urbanistyczne.

Hiszpańscy specjaliści zaznaczają, że wkrótce trendy widoczne w odniesieniu do temperatur, deficytu wody, zagrożeń powodziowych lub pożarowych mogą wpływać na plany urbanistów, nieruchomościowy rynek inwestycyjny czy planowanie regionalne. Coraz częściej zwracają na to uwagę również potencjalni nabywcy. Kwestia, czy dana nieruchomość jest odporna na zmieniający się klimat, staje się coraz ważniejsza. Nic więc dziwnego, że na prezentacjach domów i mieszkań coraz częściej pojawiają się raporty dotyczące ryzyk klimatycznych czy powodzi, które zdarzyły się w danym regionie.

Bezpieczeństwo klimatyczne liczy się również dla Polaków

Nieruchomości zlokalizowane w bardziej bezpiecznych regionach zyskują na popularności również w Polsce. Do zagrożeń klimatycznych, które występują u nas, zalicza się też m.in. wysokie temperatury, lokalne powodzie czy podnoszenie się poziomu morza. Choć nasz kraj uznawany jest za względnie bezpieczny, i tu zdarzają się ekstremalne zjawiska pogodowe. Wytrzymałość oraz jakość zabudowy nabiera znaczenia również w krajach, gdzie klimat był do tej pory umiarkowany.

Różnice w cenach nieruchomości w Polsce widać na przykład na terenach popowodziowych lub regionach, gdzie często zdarzają się susze. Na razie różnice w stawkach są niewielkie, ale z czasem z pewnością będą rosły.

Artykuł Jak odporność klimatyczna wpływa na atrakcyjność budynków? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) wynika, że w 2025 roku z programu skorzystało około 19,4 tys. kredytobiorców, podczas gdy banki udzieliły ponad 235 tys. kredytów mieszkaniowych. Oznacza to, że kredyty bez wkładu własnego stanowiły niewielki ułamek rynku. Program pozostaje więc rozwiązaniem niszowym, adresowanym do wąskiej grupy osób spełniających restrykcyjne kryteria.

Jak podkreśla Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl, rząd pozostawił mechanizm gwarancji, jednak w praktyce spełnienie wszystkich warunków okazuje się bardzo trudne.

Limity cenowe jako główna bariera

Największym ograniczeniem są dwa rodzaje limitów. Pierwszy dotyczy maksymalnej wysokości gwarancji, która nie może przekroczyć 100 tys. zł dla 20 proc. wkładu własnego. Osoby bez jakichkolwiek oszczędności muszą więc szukać mieszkań w cenie do około 500 tys. zł.

Drugą barierą są limity cen za metrów kwadratowych, ustalane co pół roku przez wojewodów. Dla rynku pierwotnego są one nieco wyższe niż dla wtórnego, jednak w wielu miastach znacząco odbiegają od realnych stawek rynkowych.

Aktualne maksymalne ceny dla nowych mieszkań wynoszą np.:

• Warszawa: 15 496 zł za metrów kwadratowych
• Wrocław: 14 468 zł
• Poznań: 13 479 zł
• Gdańsk: 13 255 zł
• Kraków: 13 124 zł
• Katowice: 10 739 zł
• Łódź: 9 676 zł

W praktyce oznacza to, że większość kawalerek i małych mieszkań dwupokojowych nie spełnia jednocześnie kryteriów limitu ceny całkowitej i ceny za metr kwadratowy. Najmniejsze lokale są bowiem zwykle relatywnie najdroższe.

Gdzie program działa najlepiej?

Analiza danych przygotowana przez portal RynekPierwotny.pl pokazuje, że dostępność mieszkań w programie jest silnie zróżnicowana regionalnie. W Krakowie, mimo dużej oferty lokali do 500 tys. zł oraz poniżej limitu cenowego, oba warunki jednocześnie spełniało jedynie 21 mieszkań.

Zdecydowanie lepiej sytuacja wygląda w innych miastach. W Poznaniu warunki spełnia 1,1 tys. mieszkań, w Łodzi – 760 mieszkań, w Gdańsku – 484 mieszkania, a w Warszawie – 333 mieszkania.

Liderami pozostają Poznań i Łódź, gdzie relacja limitów do realnych cen rynkowych jest najkorzystniejsza. Paradoksalnie w Krakowie i Gdańsku obowiązują niższe limity niż w Poznaniu, mimo wyższych cen, co dodatkowo ogranicza dostępność mieszkań.

Banki, dopłaty i ukryte ryzyka

Kredyty z gwarantowanym wkładem własnym oferują obecnie cztery banki: PKO BP, Bank Pekao SA, Alior Bank oraz Santander Bank. Program przewiduje również wsparcie rodzinne. Przy narodzinach drugiego dziecka państwo spłaca 20 tys. zł kapitału, a przy trzecim i kolejnym – 60 tys. zł.

Eksperci zwracają jednak uwagę, że brak wkładu własnego oznacza wyższą kwotę kredytu, a tym samym większe koszty odsetkowe i wyższe raty. W przypadku pogorszenia sytuacji finansowej kredytobiorcy ryzyko problemów ze spłatą jest większe niż przy klasycznym kredycie.

Dla osób gotowych na kompromisy lokalizacyjne i metrażowe program może jednak stanowić drogę do pierwszego własnego „M”. Kluczowe pozostaje jednak racjonalne podejście do zadłużenia i dokładna analiza własnych możliwości finansowych.

Artykuł Mieszkanie bez wkładu własnego – gdzie można jeszcze kupić mieszkania spełniające kryteria? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Gdy konserwator mówi „nie”

Zabytkowy obiekt powinien zachować swój charakter i pierwotne walory, co wydaje się całkowicie uzasadnione. Trudności zaczynają się wtedy, gdy rygorystyczne podejście nadzoru przekreśla możliwość przeprowadzenia generalnego remontu. Właściciele często podkreślają, że ich projekty są przygotowane z poszanowaniem dawnej architektury, a mimo to najmniejsza zmiana bywa odrzucana.

Problemem jest również to, że konserwator zabytków może wymagać rewizji projektu nie tylko w zakresie dużych ingerencji, ale również szczegółów. Nawet elementy pozornie mało znaczące, jak stare okna czy detale elewacji, muszą zostać odtworzone w duchu pierwotnego projektu.

Remont zabytku zaczyna się… od papierologii

Zanim właściciel wykona choćby najmniejszą ingerencję, musi przejść przez rozbudowaną procedurę administracyjną. Zgoda konserwatora jest konieczna praktycznie na każdy krok, a jej uzyskanie wymaga przedstawienia obszernego pakietu materiałów. Architekt z odpowiednimi uprawnieniami przygotowuje projekt, do którego dołącza się dokumentację fotograficzną, opisy stanu technicznego, a czasem również analizy historyczne.

Konserwator może też zażądać dodatkowych badań, takich jak odsłonięcie starych warstw tynku czy farby, aby sprawdzić, co dokładnie należy zachować, a co można odtworzyć. Każda taka czynność wydłuża proces i generuje koszty. W efekcie zamiast szybkiego, rozsądnego remontu właściciel przez wiele miesięcy oczekuje na decyzje.

Werandy, których nie wolno ruszyć

Z problemami właścicieli zabytków mierzą się również mieszkańcy Sopotu. W tej części Pomorza wiele willi i domów stoi na terenach podmokłych. W czasie intensywnych opadów fundamenty bywają regularnie zalewane.

Mimo to konserwator nie zawsze pozwala na działania, które mogłyby rozwiązać problem. Właściciele opowiadają, że w niektórych przypadkach jedynym realnym rozwiązaniem jest przeniesienie całego domu na nowe fundamenty. Dzieje się tak wtedy, gdy frontowa weranda – często kluczowy element sopockiej architektury – jest objęta ścisłą ochroną konserwatorską. Każda ingerencja w jej strukturę jest zakazana, nawet jeżeli budynek w obecnym stanie niszczeje przez wilgoć.

To właśnie te sytuacje pokazują, że konserwatorskie wymogi, choć mają chronić dziedzictwo, nie zawsze idą w parze z logiką techniczną i możliwościami finansowymi właścicieli. Koszt przeniesienia budynku może sięgać setek tysięcy złotych, co dla wielu jest barierą nie do pokonania.

Kiedy przepisy zniechęcają do ratowania zabytków

W efekcie nie brakuje przypadków, w których piękne, charakterystyczne kamienice trafiają na przetargi i nikt ich nie chce kupić, mimo atrakcyjnej lokalizacji. Zainteresowani obawiają się skali prac i niepewności związanej z decyzjami osób kontrolujących budynek.

Właśnie dlatego ruiny w centrum miasta nie zawsze są wynikiem zaniedbania czy braku zainteresowania właściciela. Często to konsekwencja procedur, które sprawiają, że nawet przy najlepszych chęciach przebudowa staje się przedsięwzięciem ponad siły.

Artykuł Dlaczego właściciele zabytkowych nieruchomości mogą mieć problem z ich remontem? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Przypomnijmy, jakie są aktualnie obowiązujące ograniczenia. Według wspomnianej wyżej ustawy sprzedaż nieruchomości wchodzących w skład Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa jest wstrzymana, poza określonymi wyjątkami. Do wyjątków tych należą:

• nieruchomości przeznaczone w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, planie ogólnym gminy lub decyzji o warunkach zabudowy na cele inne niż rolne – np. parki technologiczne, centra biznesowo-logistyczne czy budownictwo mieszkaniowe;
• nieruchomości położone w specjalnych strefach ekonomicznych;
• domy, lokale mieszkalne, budynki gospodarcze i garaże wraz z niezbędnymi gruntami oraz ogródki przydomowe;
• nieruchomości rolne o powierzchni do 2 ha;
• udziały we współwłasności wyżej wymienionych nieruchomości.

Aby sprzedać inne nieruchomości niż tu wyszczególnione, trzeba uzyskać zgodę ministra właściwego do spraw rozwoju wsi na wniosek Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Sprzedaż musi być uzasadniona względami społeczno-gospodarczymi. Względy te wskazuje Dyrektor Generalny KOWR we wniosku. Jeśli mimo braku wymaganej zgody ministra dojdzie do sprzedaży nieruchomości objętych ograniczeniami, sprzedaż ta będzie nieważna z mocy prawa.

Obecnie najczęstszą i zalecaną forma dysponowania gruntami należącymi do Zasobu jest dzierżawa. Argumentem na jej korzyść jest fakt, że jest ona tańsza niż zakup ziemi rolnej na własność, a zaoszczędzony w ten sposób kapitał rolnicy mogą przeznaczyć na rozwój swoich gospodarstw.  Aktualnie aż ok. 1,044 mln hektarów ziemi spośród 1,33 mln ha w Zasobie Własności Rolnej Skarbu Państwa jest objętych dzierżawą.

Inne argumenty uzasadniające przedłużenie ograniczeń to:

• ochrona gruntów rolnych przed wykupem spekulacyjnym;
• wzmocnienie bezpieczeństwa żywnościowego kraju;
• utrzymanie gospodarstw rodzinnych jako podstawy ustroju rolnego.

Artykuł Sprzedaż państwowej ziemi rolnej ma być zamrożona na 10 lat pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

E-licytacje nabierają znaczenia

Portal, który umożliwił wszystkim chętnym branie udziału w e-licytacjach, otwarto 11 marca 2020. Początkowo licytacje dotyczyły tylko ruchomości, jednak we wrześniu 2021 weszły w życie przepisy obejmujące również budynki mieszkalne czy zabudowę gospodarczą. Obwieszczenia o licytacji elektronicznej przekazywane są za pośrednictwem strony e-licytacje.komornik.pl. Aby wziąć udział w przetargu, trzeba stworzyć indywidualne konto w systemie teleinformatycznym.

Od 1 lipca 2023 zasady licytacji są bardziej jasne i praktyczne. To data, od której obowiązuje zmiana dotycząca rozpoczęcia i zakończenia przetargu. Jak postulowali sami komornicy, do art. 986[7] k.p.c. dodano par. 3[1], zgodnie z którym, jeżeli w ciągu 5 minut przed wyznaczonym terminem zakończenia przetargu nastąpi przebicie licytowanej kwoty, zamknięcie zostaje odroczone o 5 minut. Dzieje się tak aż do momentu, gdy ustaną przebicia.

Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego przyjęta 12 września ma odwrócić dotychczasowe zasady i dać priorytet licytacji elektronicznej w egzekucji z nieruchomości. Zgodnie z art. 986[2] par. 1 k.p.c., licytacja elektroniczna może się odbyć jedynie na wniosek wierzyciela. Jeżeli nie złoży on takiego wniosku, przeprowadzana jest licytacja publiczna. Obecnie po zmianie to licytacja publiczna następowałaby jedynie na żądanie wierzyciela. Prócz tego pierwsza z zaakceptowanych niedawno przez Sejm poprawek zdejmuje z komornika obowiązek zawiadomienia dłużnika o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej za każdym razem. Druga poprawka Senatu, która doprecyzowała zasady rękojmi, wejdzie w życie dwa miesiące później niż całość nowelizacji.

Po co te zmiany?

Krajowa Rada Komornicza w marcu 2025 ogłosiła, że w ciągu pięciu lat dzięki e-licytacjom udało się uzyskać ponad miliard złotych. Tego typu procedura sprzedaży jest prosta, wygodna i dostępna dla wszystkich dorosłych Polaków. Jak wspominaliśmy, do licytowania niezbędne jest własne konto w systemie. Jego założenie jest bardzo proste i szybkie. Co ważne, weryfikacja przebiega automatycznie i jest w pełni bezpieczna. Proces ten został skonfigurowany z rządowymi bazami. Rosnąca popularność tego rodzaju licytacji sprawia, że trzeba uściślić ich zasady i zadbać o funkcjonalność całego systemu.

Warto podkreślić, że komornicy deklarują, że dzięki e-licytacjom uzyskuje się wyższe ceny sprzedaży. Niesie to za sobą konkretne korzyści zarówno dla dłużników, jak i dla wierzycieli. Zmiany umożliwiające wydłużenie licytacji to więcej czasu dla jej uczestników na złożenie oferty. Dostęp do informacji o licytacjach jest coraz lepiej kontrolowany. Zgodnie z obowiązującymi przepisami obwieszczenie o licytacji elektronicznej udostępnia się za pośrednictwem strony internetowej. Przeczytanie go nie wymaga uwierzytelnienia. Jednak dostęp do protokołu opisu i wartości nieruchomości jest już tylko dla osób z uwierzytelnieniem tożsamości. Jak łatwo się domyślić, sama licytacja elektroniczna jest dostępna w systemie wyłącznie dla komornika oraz użytkowników biorących w niej udział.

Artykuł Elektroniczne licytacje nieruchomości będą miały priorytet pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Dane z raportu „To my. Polacy o nieruchomościach – III kwartał 2025” przygotowanego przez portal Nieruchomosci-online.pl są wyraźnym sygnałem ostrzegawczym. Kredyt hipoteczny, który miał być drogą do stabilizacji, dla wielu stał się źródłem finansowego stresu. Jeśli rata zaczyna dławić budżet, warto działać szybko i świadomie.

Ile to jest „bezpiecznie”?

Eksperci finansowi za granicę bezpieczeństwa uznają sytuację, gdy rata nie przekracza 30 proc. dochodu netto. Taki poziom pozwala pokryć codzienne wydatki: jedzenie, rachunki, transport czy edukację, oraz zostawić miejsce na oszczędności. Przekroczenie tego progu zwiększa ryzyko, że każda nieprzewidziana sytuacja (choroba, naprawa samochodu, wzrost cen) zachwieje domowym budżetem.

– Z punktu widzenia finansów osobistych najlepiej, aby rata nie zajmowała więcej niż 25-30 proc. budżetu domowego. Taki poziom pozwala uniknąć napięć finansowych i zostawić przestrzeń na oszczędności oraz nieprzewidziane wydatki, które – jak pokazuje doświadczenie – mogą pojawić się często i nagle – podkreśla Piotr Ochnio, ekspert kredytów hipotecznych ANG Odpowiedzialne finanse.

Banki liczą wskaźnik DTI (debt-to-income). Zgodnie z rekomendacjami KNF, rata nie powinna przekraczać 40 proc. dochodu netto w przypadku osób zarabiających poniżej średniej krajowej i 50 proc. przy wyższych dochodach. Uzyskując wynagrodzenie  na poziomie 8 tys. zł miesięcznie, akceptowalna będzie rata nawet rzędu 3,2 tys. – 4 tys. zł. To, że bank na nią się zgadza, nie oznacza, że dla domowego budżetu będzie komfortowa.

Dlaczego płacimy tak dużo?

W przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu głównym powodem wysokiego kosztu kredytu jest stawka bazowa. W styczniu 2021 roku stopa referencyjna NBP była bliska zeru, a WIBOR 3M wynosił  0,21 proc. W zaledwie kilkanaście miesięcy jego poziom wzrósł do ponad 7,5 proc.

– W 2022 roku ponad 90 proc. kredytów w Polsce było opartych na oprocentowaniu zmiennym. To była tykająca bomba zegarowa. Gdy stopy poszły w górę o ponad 7 punktów procentowych, raty wzrosły dramatycznie — wyjaśnia Piotr Ochnio.

Dodatkowymi czynnikami są zbyt optymistyczne planowanie budżetu, brak bufora finansowego czy bardzo wysokie ceny nieruchomości, które zmusiły wielu Polaków do zadłużania się „pod korek”.

Co można zrobić?

Jeśli czujemy, że rata zaczyna być zbyt dużym obciążeniem, nie należy ignorować problemu. Oto cztery realne rozwiązania rekomendowane przez ekspertów.

1. Refinansowanie kredytu — to przeniesienie zobowiązania do innego banku na korzystniejszych warunkach: niższej marży, dłuższym okresie spłaty lub niższej racie. Choć wciąż rzadko stosowane, potrafi obniżyć miesięczne koszty nawet o kilkadziesiąt procent.

2. Fundusz Wsparcia Kredytobiorców — program BGK dla osób w trudnej sytuacji życiowej umożliwia uzyskanie dopłat do rat nawet przez 40 miesięcy. Część wsparcia może zostać umorzona. Badania wskazują, że mogłoby z niego skorzystać co najmniej 12 proc. kredytobiorców, a faktycznie uprawnionych może być jeszcze więcej.

3. Renegocjacja warunków z bankiem — możliwe jest czasowe wydłużenie okresu kredytowania, karencja w spłacie kapitału czy wakacje kredytowe. Aby skorzystać z takich rozwiązań, trzeba jednak regularnie analizować warunki umowy i reagować na zmieniającą się sytuację rynkową.

4. Budowanie poduszki finansowej — nawet niewielkie, ale regularne oszczędności dają oddech w trudnych momentach. Idealna poduszka to 3-6 miesięcy stałych wydatków.

Zbyt wysoka rata kredytu to sygnał, którego nie wolno lekceważyć. Refinansowanie, wsparcie z funduszu BGK, renegocjacje z bankiem czy budowanie bufora finansowego to skuteczne narzędzia, które mogą przywrócić równowagę budżetową. Im szybciej zareagujemy, tym większa szansa na uniknięcie poważnych problemów finansowych.

Artykuł Co możesz zrobić, gdy rata kredytu jest zbyt dużym obciążeniem? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Co warto wiedzieć o PCC przy zakupie nieruchomości

Warto wiedzieć, że podatek od czynności cywilnoprawnych na rynku nieruchomości obejmuje zakup nieruchomości z rynku wtórnego. Nie dotyczy on nieruchomości z pierwszej ręki, gdyż są one już objęte podatkiem VAT, który z reguły jest doliczany do ceny nieruchomości.

Oprócz tego od 31 sierpnia 2023 r. wprowadzono zwolnienie z PCC także w przypadku niektórych transakcji na rynku wtórnym. Zasadniczo dotyczy ono zakupu pierwszej nieruchomości, tzn. przed zakupem nie można posiadać innego mieszkania lub domu. Od tej zasady jest jednak kilka wyjątków.

Zwolnienie z PCC — szczególne przypadki

Zwolnienie z podatku nadal przysługuje, gdy osoba kupująca nieruchomość nabyła wcześniej udziały w nieruchomości w drodze dziedziczenia lub darowizny, a jej udział w nieruchomości nie przekracza 50%. Co ciekawe, ulga działa również, wtedy gdy ktoś w ramach dziedziczenia lub darowizny otrzymał udziały nie większe niż 50% w kilku nieruchomościach mieszkalnych.

Kolejny ciekawy przypadek, w którym ulga od PCC się należy, to sytuacja, gdy mamy dom w budowie. Jeśli nieruchomość nie nadaje się do zamieszkania i chcemy w tym czasie kupić nowe lokum, nie musimy płacić taksy. Inaczej wygląda sytuacja, gdy w ramach darowizny dostaniemy działkę z domem mieszkalnym w złym stanie technicznym. Nawet jeśli budynek nadaje się tylko do rozbiórki, gdy nie zaznaczono tego w akcie darowizny, ulga od PCC przy zakupie mieszkania się nie należy.

Jeśli małżonkowie kupują wspólnie nieruchomość i chcą, by transakcja była zwolniona z PCC, oboje muszą spełniać wymagania uprawniające do ulgi. Jeśli mąż lub żona jest właścicielem innej nieruchomości, podatek trzeba zapłacić. Warto pamiętać, że zasady tej nie zmienia nawet intercyza.

Przed zapłatą PCC nie uchroni też zakup dwóch nieruchomości w jednym akcie notarialnym. Nawet jeśli nabywca nie był wcześniej właścicielem nieruchomości mieszkalnej, jeśli kupi na przykład dwa domy w ramach jednego aktu, podatek nadal trzeba będzie zapłacić.

Warto pamiętać, że podatek PCC jest płacony przez notariusza na podstawie oświadczenia nabywcy mieszkania. Za podanie nieprawdziwych informacji podatnikowi grozi odpowiedzialność karna. Nielegalne uchylanie się od taksy to bowiem przestępstwo skarbowe. Podobna odpowiedzialność ciąży na osobie składającej oświadczenie w sprawie ulgi mieszkaniowej.

Artykuł Kupujesz nieruchomość – kiedy nie zapłacisz PCC? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Kupujący mają przewagę

Według raportu Nieruchomosci-online.pl, indeks nastrojów na rynku nieruchomości wyniósł w II kwartale 54,34 pkt., co oznacza, że optymizm na rynku jest umiarkowany. Taki wynik jednocześnie świadczy również o ustabilizowaniu się rynku po dłuższym okresie niepewności. Co więcej, kupujący znajdują się w coraz lepszej sytuacji, ponieważ w związku z tym, że podaż jest wyższa niż popyt, to mają oni szeroki wybór i sporo czasu na podjęcie decyzji o zakupie. Sprzedający natomiast muszą być bardziej elastyczni, jeśli chcą nieruchomość sprzedać. Już teraz mówi się o negocjacjach cen na poziomie 15-20%. Dodatkowo na korzyść kupujących przemawia fakt, że proces zakupu wydłuża się. To daje im dodatkową przewagę negocjacyjną. W najbliższych miesiącach sytuacja na rynku najprawdopodobniej nie ulegnie zmianie. Pośrednicy uważają, że ceny nieruchomości pozostaną takie same w następnych miesiącach, część prognozuje nawet delikatną korektę cen, z wyjątkiem segmentu kawalerek i działek budowlanych, gdzie ceny mają pozostać stabilne.

Chcesz kupić mieszkanie? Najpierw przygotuj się dobrze do negocjacji

Obecna sytuacja na rynku stwarza możliwości negocjacji cen nieruchomości. Warto się jednak najpierw dobrze przygotować. Aby odnieść sukces i wynegocjować dobry rabat, najpierw powinieneś dokonać analizy rynku nieruchomości. Sprawdź aktualne ceny w interesującej Cię lokalizacji. Przyjrzyj się również, jak długo oferty są dostępne na sprzedaż, bo im ten czas jest dłuższy, tym większą szansę będziesz miał na negocjacje ceny. Przy negocjacjach powinieneś też wykorzystać obecną sytuację na rynku, czyli fakt, że podaż jest wysoka, a popyt niski. Ponadto negocjować możesz nie tylko cenę samego metrażu, ale i dodatkowe koszty takie jak piwnica, garaż czy elementy wyposażenia mieszkania. Warto też, abyś wiedział, że deweloperzy często oferują rabaty sięgające nawet 15%, szczególnie pod koniec kwartału lub roku rozliczeniowego. Przy negocjacjach dodatkowy argument zyskasz także, jeśli będziesz posiadał własną gotówkę na zakup, bo wtedy cały proces przebiega znacznie szybciej i sprawniej. I na koniec, pamiętaj, że nie musisz się obecnie z decyzją o zakupie spieszyć. Proces decyzyjny wydłuża się bowiem i to działa na korzyść kupujących. Kupujący powinni wykorzystać dany im czas na porównanie ofert i czekać na najlepsze dla siebie warunki.

Artykuł Kupujesz teraz mieszkanie? Warto negocjować cenę pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Co warto wiedzieć o licytacjach komorniczych nieruchomości?

Na witrynie Krajowego Rejestru Karnego istnieje sekcja obwieszczeń, w której możemy zapoznać się z ogłoszeniami dotyczącymi licytacji nieruchomości. Co ważne, aby licytacja się odbyła, komornik musi ja zgłosić co najmniej dwa tygodnie przed terminem. Aktualnie na stronie widnieją ogłoszenia o licytacji około 670 mieszkań i 530 domów. Dane te mieszczą się w granicach średniej z ostatnich lat.

Aby bezpiecznie kupować nieruchomości z licytacji komorniczej, warto poznać związane z tym ryzyka. Pierwsze to kupno nieruchomości z lokatorem. Jeśli mimo licytacji osoba zajmująca lokal odmówi jego opuszczenia, niezbędne jest przeprowadzenie eksmisji, która może być czasochłonnym procesem. Aby mieszkaniec zlicytowanej nieruchomości się wyprowadził, trzeba zapewnić mu lokal zastępczy. Oprócz tego właściciel mieszkania, które jest licytowane, może złożyć zażalenie do wyroku. Nabywca nie uzyska prawa własności, dopóki sąd nie rozpatrzy sprawy. Procedury takie mogą trwać miesiącami, a nawet latami.

Zdarza się też, że licytowanej nieruchomości nie da się wcześniej obejrzeć. Dzieje się tak, gdy poprzedni właściciel nie udostępni lokalu. Stwarza to ryzyko, że mieszkanie jest zdewastowane i wymaga remontu. Jeśli licytujący nie może go obejrzeć, to w praktyce nie zna jego stanu. Przed tymi zagrożeniami nie da się niestety zabezpieczyć, szczególnie że lokatorzy licytowanych nieruchomości rzadko opuszczają je przed licytacją.

Jakie są plusy zakupu licytowanego mieszkania lub domu?

Licytowanie nieruchomości komorniczej to przede wszystkim szansa na sporą oszczędność. Takie mieszkania czy domy sprzedawane są poniżej wartości rynkowej. W wyjątkowych sytuacjach lokum można nabyć w ten sposób nawet za połowę ceny. Cena wywoławcza na licytacjach komorniczych wynosi 3/4 ceny oszacowanej na pierwszej licytacji i 2/3 na drugiej. Cena oszacowania zwykle odzwierciedla wartość rynkową nieruchomości, jednak nie zawsze tak jest. W interesie wierzyciela jest, by komornik osiągnął jak najwyższą kwotę ze sprzedaży. Właśnie dlatego często cena oszacowana jest zawyżona. Dzieje się tak szczególnie wtedy, gdy rzeczoznawca nie ma możliwości obejrzenia lokum.

Realna szansa na okazyjny zakup nieruchomości pojawia się najczęściej wtedy, gdy kupujemy nieruchomość na drugiej licytacji po cenie wywoławczej lub nieznacznie wyższej stawce. Im krótsza licytacja i mniej konkurentów do zakupu, tym większa szansa, że cena będzie dla nas korzystna. Jeśli jednak dom lub mieszkanie leżą na przykład w atrakcyjnej okolicy szanse na tak korzystny scenariusz maleją. Dlatego zanim przystąpimy do licytacji, ustalmy sobie maksymalną kwotę, za jaką jesteśmy w stanie kupić dany lokal mieszkalny. Bez tego okazja może stać się pułapką.

Artykuł Czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.