Kupowanie nieruchomości przez cudzoziemców pod większą kontrolą

Rzecznik rządu Adam Szłapka poinformował na konferencji prasowej po posiedzeniu Rady Ministrów (02.06.2026 r.), że przyjęto projekt nowelizacji ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców oraz ustawy Prawo o notariacie. Wprowadza ona elektroniczny tryb przekazywania przez notariuszy dokumentów dotyczących dokonanych przez cudzoziemców nabyć nieruchomości oraz udziałów i akcji w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości.

Wcześniej, w uzasadnieniu projektu opublikowanym w wykazie prac legislacyjnych rządu przypomniano, że na mocy ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców minister spraw wewnętrznych i administracji prowadzi rejestr transakcji obejmujących zakup nieruchomości, a także nabywanie przez cudzoziemców udziałów i akcji w spółkach. Dotychczas dla MSWiA głównym źródłem informacji o nieruchomościach nabywanych przez cudzoziemców były wypisy aktów notarialnych przekazywane przez notariuszy. Przepisy nakładały na nich obowiązek przesłania takiego dokumentu w ciągu siedmiu dni od sporządzenia aktu. Cała korespondencja w tym zakresie trafiała do resortu jedynie w formie papierowej.

CREWAN usprawni przekazywanie dokumentów

Potrzebę wprowadzenia zmian uzasadniono m.in. tym, że ministerstwo każdego roku odnotowywało przypadki nieterminowego przekazywania dokumentów. Opóźnienia te mogły wpływać zarówno na bezpieczeństwo obrotu prawnego z udziałem cudzoziemców, jak i na rzetelność prowadzonych przez MSWiA rejestrów dotyczących nieruchomości oraz udziałów i akcji nabywanych przez zagranicznych inwestorów.

Nowelizacja ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i ustawy Prawo o notariacie ma umożliwić przekazywanie przez notariuszy dokumentów dotyczących dokonanych przez cudzoziemców transakcji takich jak zakup nieruchomości, udziałów i akcji w spółkach będących właścicielami lub użytkownikami wieczystymi nieruchomości, przy użyciu systemu teleinformatycznego. W tym celu wykorzystany zostanie CREWAN, czyli Centralne Repozytorium Elektronicznych Wypisów Aktów Notarialnych. Za jego pośrednictwem notariusze będą przesyłać dokumenty bezpośrednio do urzędów. Jak wskazano, wprowadzenie nowych rozwiązań cyfrowych pozwoli podnieść standardy nadzoru nad nabywaniem nieruchomości przez cudzoziemców oraz zwiększyć bezpieczeństwo i pewność obrotu nieruchomościami.

Artykuł Nabywanie nieruchomości przez cudzoziemców – rząd przyjął projekt ustawy pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Odporność klimatyczna nabiera znaczenia

Zagrożenia pożarowe czy powodziowe mają obecnie realny wpływ na wartość zabudowy. O zjawisku tym mówi analiza hiszpańskich ekonomistów. Zestawili oni dane z tamtejszego rynku mieszkaniowego z danymi o warunkach atmosferycznych w danych lokalizacjach.

Zauważyli, że domy położone w regionach, gdzie zdarzają się ekstremalne upały, szybko tracą na wartości. Według opracowania każdy dodatkowy dzień w roku z temperaturą powyżej 35 stopni Celsjusza oznacza średni spadek wartości o 1,40 euro za metr kwadratowy. To wyraźny trend, który może wpłynąć na przyszłe plany urbanistyczne.

Hiszpańscy specjaliści zaznaczają, że wkrótce trendy widoczne w odniesieniu do temperatur, deficytu wody, zagrożeń powodziowych lub pożarowych mogą wpływać na plany urbanistów, nieruchomościowy rynek inwestycyjny czy planowanie regionalne. Coraz częściej zwracają na to uwagę również potencjalni nabywcy. Kwestia, czy dana nieruchomość jest odporna na zmieniający się klimat, staje się coraz ważniejsza. Nic więc dziwnego, że na prezentacjach domów i mieszkań coraz częściej pojawiają się raporty dotyczące ryzyk klimatycznych czy powodzi, które zdarzyły się w danym regionie.

Bezpieczeństwo klimatyczne liczy się również dla Polaków

Nieruchomości zlokalizowane w bardziej bezpiecznych regionach zyskują na popularności również w Polsce. Do zagrożeń klimatycznych, które występują u nas, zalicza się też m.in. wysokie temperatury, lokalne powodzie czy podnoszenie się poziomu morza. Choć nasz kraj uznawany jest za względnie bezpieczny, i tu zdarzają się ekstremalne zjawiska pogodowe. Wytrzymałość oraz jakość zabudowy nabiera znaczenia również w krajach, gdzie klimat był do tej pory umiarkowany.

Różnice w cenach nieruchomości w Polsce widać na przykład na terenach popowodziowych lub regionach, gdzie często zdarzają się susze. Na razie różnice w stawkach są niewielkie, ale z czasem z pewnością będą rosły.

Artykuł Jak odporność klimatyczna wpływa na atrakcyjność budynków? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Z danych Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) wynika, że w 2025 roku z programu skorzystało około 19,4 tys. kredytobiorców, podczas gdy banki udzieliły ponad 235 tys. kredytów mieszkaniowych. Oznacza to, że kredyty bez wkładu własnego stanowiły niewielki ułamek rynku. Program pozostaje więc rozwiązaniem niszowym, adresowanym do wąskiej grupy osób spełniających restrykcyjne kryteria.

Jak podkreśla Marek Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl, rząd pozostawił mechanizm gwarancji, jednak w praktyce spełnienie wszystkich warunków okazuje się bardzo trudne.

Limity cenowe jako główna bariera

Największym ograniczeniem są dwa rodzaje limitów. Pierwszy dotyczy maksymalnej wysokości gwarancji, która nie może przekroczyć 100 tys. zł dla 20 proc. wkładu własnego. Osoby bez jakichkolwiek oszczędności muszą więc szukać mieszkań w cenie do około 500 tys. zł.

Drugą barierą są limity cen za metrów kwadratowych, ustalane co pół roku przez wojewodów. Dla rynku pierwotnego są one nieco wyższe niż dla wtórnego, jednak w wielu miastach znacząco odbiegają od realnych stawek rynkowych.

Aktualne maksymalne ceny dla nowych mieszkań wynoszą np.:

• Warszawa: 15 496 zł za metrów kwadratowych
• Wrocław: 14 468 zł
• Poznań: 13 479 zł
• Gdańsk: 13 255 zł
• Kraków: 13 124 zł
• Katowice: 10 739 zł
• Łódź: 9 676 zł

W praktyce oznacza to, że większość kawalerek i małych mieszkań dwupokojowych nie spełnia jednocześnie kryteriów limitu ceny całkowitej i ceny za metr kwadratowy. Najmniejsze lokale są bowiem zwykle relatywnie najdroższe.

Gdzie program działa najlepiej?

Analiza danych przygotowana przez portal RynekPierwotny.pl pokazuje, że dostępność mieszkań w programie jest silnie zróżnicowana regionalnie. W Krakowie, mimo dużej oferty lokali do 500 tys. zł oraz poniżej limitu cenowego, oba warunki jednocześnie spełniało jedynie 21 mieszkań.

Zdecydowanie lepiej sytuacja wygląda w innych miastach. W Poznaniu warunki spełnia 1,1 tys. mieszkań, w Łodzi – 760 mieszkań, w Gdańsku – 484 mieszkania, a w Warszawie – 333 mieszkania.

Liderami pozostają Poznań i Łódź, gdzie relacja limitów do realnych cen rynkowych jest najkorzystniejsza. Paradoksalnie w Krakowie i Gdańsku obowiązują niższe limity niż w Poznaniu, mimo wyższych cen, co dodatkowo ogranicza dostępność mieszkań.

Banki, dopłaty i ukryte ryzyka

Kredyty z gwarantowanym wkładem własnym oferują obecnie cztery banki: PKO BP, Bank Pekao SA, Alior Bank oraz Santander Bank. Program przewiduje również wsparcie rodzinne. Przy narodzinach drugiego dziecka państwo spłaca 20 tys. zł kapitału, a przy trzecim i kolejnym – 60 tys. zł.

Eksperci zwracają jednak uwagę, że brak wkładu własnego oznacza wyższą kwotę kredytu, a tym samym większe koszty odsetkowe i wyższe raty. W przypadku pogorszenia sytuacji finansowej kredytobiorcy ryzyko problemów ze spłatą jest większe niż przy klasycznym kredycie.

Dla osób gotowych na kompromisy lokalizacyjne i metrażowe program może jednak stanowić drogę do pierwszego własnego „M”. Kluczowe pozostaje jednak racjonalne podejście do zadłużenia i dokładna analiza własnych możliwości finansowych.

Artykuł Mieszkanie bez wkładu własnego – gdzie można jeszcze kupić mieszkania spełniające kryteria? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

E-licytacje nabierają znaczenia

Portal, który umożliwił wszystkim chętnym branie udziału w e-licytacjach, otwarto 11 marca 2020. Początkowo licytacje dotyczyły tylko ruchomości, jednak we wrześniu 2021 weszły w życie przepisy obejmujące również budynki mieszkalne czy zabudowę gospodarczą. Obwieszczenia o licytacji elektronicznej przekazywane są za pośrednictwem strony e-licytacje.komornik.pl. Aby wziąć udział w przetargu, trzeba stworzyć indywidualne konto w systemie teleinformatycznym.

Od 1 lipca 2023 zasady licytacji są bardziej jasne i praktyczne. To data, od której obowiązuje zmiana dotycząca rozpoczęcia i zakończenia przetargu. Jak postulowali sami komornicy, do art. 986[7] k.p.c. dodano par. 3[1], zgodnie z którym, jeżeli w ciągu 5 minut przed wyznaczonym terminem zakończenia przetargu nastąpi przebicie licytowanej kwoty, zamknięcie zostaje odroczone o 5 minut. Dzieje się tak aż do momentu, gdy ustaną przebicia.

Nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego przyjęta 12 września ma odwrócić dotychczasowe zasady i dać priorytet licytacji elektronicznej w egzekucji z nieruchomości. Zgodnie z art. 986[2] par. 1 k.p.c., licytacja elektroniczna może się odbyć jedynie na wniosek wierzyciela. Jeżeli nie złoży on takiego wniosku, przeprowadzana jest licytacja publiczna. Obecnie po zmianie to licytacja publiczna następowałaby jedynie na żądanie wierzyciela. Prócz tego pierwsza z zaakceptowanych niedawno przez Sejm poprawek zdejmuje z komornika obowiązek zawiadomienia dłużnika o sprzedaży nieruchomości w drodze licytacji elektronicznej za każdym razem. Druga poprawka Senatu, która doprecyzowała zasady rękojmi, wejdzie w życie dwa miesiące później niż całość nowelizacji.

Po co te zmiany?

Krajowa Rada Komornicza w marcu 2025 ogłosiła, że w ciągu pięciu lat dzięki e-licytacjom udało się uzyskać ponad miliard złotych. Tego typu procedura sprzedaży jest prosta, wygodna i dostępna dla wszystkich dorosłych Polaków. Jak wspominaliśmy, do licytowania niezbędne jest własne konto w systemie. Jego założenie jest bardzo proste i szybkie. Co ważne, weryfikacja przebiega automatycznie i jest w pełni bezpieczna. Proces ten został skonfigurowany z rządowymi bazami. Rosnąca popularność tego rodzaju licytacji sprawia, że trzeba uściślić ich zasady i zadbać o funkcjonalność całego systemu.

Warto podkreślić, że komornicy deklarują, że dzięki e-licytacjom uzyskuje się wyższe ceny sprzedaży. Niesie to za sobą konkretne korzyści zarówno dla dłużników, jak i dla wierzycieli. Zmiany umożliwiające wydłużenie licytacji to więcej czasu dla jej uczestników na złożenie oferty. Dostęp do informacji o licytacjach jest coraz lepiej kontrolowany. Zgodnie z obowiązującymi przepisami obwieszczenie o licytacji elektronicznej udostępnia się za pośrednictwem strony internetowej. Przeczytanie go nie wymaga uwierzytelnienia. Jednak dostęp do protokołu opisu i wartości nieruchomości jest już tylko dla osób z uwierzytelnieniem tożsamości. Jak łatwo się domyślić, sama licytacja elektroniczna jest dostępna w systemie wyłącznie dla komornika oraz użytkowników biorących w niej udział.

Artykuł Elektroniczne licytacje nieruchomości będą miały priorytet pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Dane z raportu „To my. Polacy o nieruchomościach – III kwartał 2025” przygotowanego przez portal Nieruchomosci-online.pl są wyraźnym sygnałem ostrzegawczym. Kredyt hipoteczny, który miał być drogą do stabilizacji, dla wielu stał się źródłem finansowego stresu. Jeśli rata zaczyna dławić budżet, warto działać szybko i świadomie.

Ile to jest „bezpiecznie”?

Eksperci finansowi za granicę bezpieczeństwa uznają sytuację, gdy rata nie przekracza 30 proc. dochodu netto. Taki poziom pozwala pokryć codzienne wydatki: jedzenie, rachunki, transport czy edukację, oraz zostawić miejsce na oszczędności. Przekroczenie tego progu zwiększa ryzyko, że każda nieprzewidziana sytuacja (choroba, naprawa samochodu, wzrost cen) zachwieje domowym budżetem.

– Z punktu widzenia finansów osobistych najlepiej, aby rata nie zajmowała więcej niż 25-30 proc. budżetu domowego. Taki poziom pozwala uniknąć napięć finansowych i zostawić przestrzeń na oszczędności oraz nieprzewidziane wydatki, które – jak pokazuje doświadczenie – mogą pojawić się często i nagle – podkreśla Piotr Ochnio, ekspert kredytów hipotecznych ANG Odpowiedzialne finanse.

Banki liczą wskaźnik DTI (debt-to-income). Zgodnie z rekomendacjami KNF, rata nie powinna przekraczać 40 proc. dochodu netto w przypadku osób zarabiających poniżej średniej krajowej i 50 proc. przy wyższych dochodach. Uzyskując wynagrodzenie  na poziomie 8 tys. zł miesięcznie, akceptowalna będzie rata nawet rzędu 3,2 tys. – 4 tys. zł. To, że bank na nią się zgadza, nie oznacza, że dla domowego budżetu będzie komfortowa.

Dlaczego płacimy tak dużo?

W przypadku kredytów o zmiennym oprocentowaniu głównym powodem wysokiego kosztu kredytu jest stawka bazowa. W styczniu 2021 roku stopa referencyjna NBP była bliska zeru, a WIBOR 3M wynosił  0,21 proc. W zaledwie kilkanaście miesięcy jego poziom wzrósł do ponad 7,5 proc.

– W 2022 roku ponad 90 proc. kredytów w Polsce było opartych na oprocentowaniu zmiennym. To była tykająca bomba zegarowa. Gdy stopy poszły w górę o ponad 7 punktów procentowych, raty wzrosły dramatycznie — wyjaśnia Piotr Ochnio.

Dodatkowymi czynnikami są zbyt optymistyczne planowanie budżetu, brak bufora finansowego czy bardzo wysokie ceny nieruchomości, które zmusiły wielu Polaków do zadłużania się „pod korek”.

Co można zrobić?

Jeśli czujemy, że rata zaczyna być zbyt dużym obciążeniem, nie należy ignorować problemu. Oto cztery realne rozwiązania rekomendowane przez ekspertów.

1. Refinansowanie kredytu — to przeniesienie zobowiązania do innego banku na korzystniejszych warunkach: niższej marży, dłuższym okresie spłaty lub niższej racie. Choć wciąż rzadko stosowane, potrafi obniżyć miesięczne koszty nawet o kilkadziesiąt procent.

2. Fundusz Wsparcia Kredytobiorców — program BGK dla osób w trudnej sytuacji życiowej umożliwia uzyskanie dopłat do rat nawet przez 40 miesięcy. Część wsparcia może zostać umorzona. Badania wskazują, że mogłoby z niego skorzystać co najmniej 12 proc. kredytobiorców, a faktycznie uprawnionych może być jeszcze więcej.

3. Renegocjacja warunków z bankiem — możliwe jest czasowe wydłużenie okresu kredytowania, karencja w spłacie kapitału czy wakacje kredytowe. Aby skorzystać z takich rozwiązań, trzeba jednak regularnie analizować warunki umowy i reagować na zmieniającą się sytuację rynkową.

4. Budowanie poduszki finansowej — nawet niewielkie, ale regularne oszczędności dają oddech w trudnych momentach. Idealna poduszka to 3-6 miesięcy stałych wydatków.

Zbyt wysoka rata kredytu to sygnał, którego nie wolno lekceważyć. Refinansowanie, wsparcie z funduszu BGK, renegocjacje z bankiem czy budowanie bufora finansowego to skuteczne narzędzia, które mogą przywrócić równowagę budżetową. Im szybciej zareagujemy, tym większa szansa na uniknięcie poważnych problemów finansowych.

Artykuł Co możesz zrobić, gdy rata kredytu jest zbyt dużym obciążeniem? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Co warto wiedzieć o PCC przy zakupie nieruchomości

Warto wiedzieć, że podatek od czynności cywilnoprawnych na rynku nieruchomości obejmuje zakup nieruchomości z rynku wtórnego. Nie dotyczy on nieruchomości z pierwszej ręki, gdyż są one już objęte podatkiem VAT, który z reguły jest doliczany do ceny nieruchomości.

Oprócz tego od 31 sierpnia 2023 r. wprowadzono zwolnienie z PCC także w przypadku niektórych transakcji na rynku wtórnym. Zasadniczo dotyczy ono zakupu pierwszej nieruchomości, tzn. przed zakupem nie można posiadać innego mieszkania lub domu. Od tej zasady jest jednak kilka wyjątków.

Zwolnienie z PCC — szczególne przypadki

Zwolnienie z podatku nadal przysługuje, gdy osoba kupująca nieruchomość nabyła wcześniej udziały w nieruchomości w drodze dziedziczenia lub darowizny, a jej udział w nieruchomości nie przekracza 50%. Co ciekawe, ulga działa również, wtedy gdy ktoś w ramach dziedziczenia lub darowizny otrzymał udziały nie większe niż 50% w kilku nieruchomościach mieszkalnych.

Kolejny ciekawy przypadek, w którym ulga od PCC się należy, to sytuacja, gdy mamy dom w budowie. Jeśli nieruchomość nie nadaje się do zamieszkania i chcemy w tym czasie kupić nowe lokum, nie musimy płacić taksy. Inaczej wygląda sytuacja, gdy w ramach darowizny dostaniemy działkę z domem mieszkalnym w złym stanie technicznym. Nawet jeśli budynek nadaje się tylko do rozbiórki, gdy nie zaznaczono tego w akcie darowizny, ulga od PCC przy zakupie mieszkania się nie należy.

Jeśli małżonkowie kupują wspólnie nieruchomość i chcą, by transakcja była zwolniona z PCC, oboje muszą spełniać wymagania uprawniające do ulgi. Jeśli mąż lub żona jest właścicielem innej nieruchomości, podatek trzeba zapłacić. Warto pamiętać, że zasady tej nie zmienia nawet intercyza.

Przed zapłatą PCC nie uchroni też zakup dwóch nieruchomości w jednym akcie notarialnym. Nawet jeśli nabywca nie był wcześniej właścicielem nieruchomości mieszkalnej, jeśli kupi na przykład dwa domy w ramach jednego aktu, podatek nadal trzeba będzie zapłacić.

Warto pamiętać, że podatek PCC jest płacony przez notariusza na podstawie oświadczenia nabywcy mieszkania. Za podanie nieprawdziwych informacji podatnikowi grozi odpowiedzialność karna. Nielegalne uchylanie się od taksy to bowiem przestępstwo skarbowe. Podobna odpowiedzialność ciąży na osobie składającej oświadczenie w sprawie ulgi mieszkaniowej.

Artykuł Kupujesz nieruchomość – kiedy nie zapłacisz PCC? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Kupujący mają przewagę

Według raportu Nieruchomosci-online.pl, indeks nastrojów na rynku nieruchomości wyniósł w II kwartale 54,34 pkt., co oznacza, że optymizm na rynku jest umiarkowany. Taki wynik jednocześnie świadczy również o ustabilizowaniu się rynku po dłuższym okresie niepewności. Co więcej, kupujący znajdują się w coraz lepszej sytuacji, ponieważ w związku z tym, że podaż jest wyższa niż popyt, to mają oni szeroki wybór i sporo czasu na podjęcie decyzji o zakupie. Sprzedający natomiast muszą być bardziej elastyczni, jeśli chcą nieruchomość sprzedać. Już teraz mówi się o negocjacjach cen na poziomie 15-20%. Dodatkowo na korzyść kupujących przemawia fakt, że proces zakupu wydłuża się. To daje im dodatkową przewagę negocjacyjną. W najbliższych miesiącach sytuacja na rynku najprawdopodobniej nie ulegnie zmianie. Pośrednicy uważają, że ceny nieruchomości pozostaną takie same w następnych miesiącach, część prognozuje nawet delikatną korektę cen, z wyjątkiem segmentu kawalerek i działek budowlanych, gdzie ceny mają pozostać stabilne.

Chcesz kupić mieszkanie? Najpierw przygotuj się dobrze do negocjacji

Obecna sytuacja na rynku stwarza możliwości negocjacji cen nieruchomości. Warto się jednak najpierw dobrze przygotować. Aby odnieść sukces i wynegocjować dobry rabat, najpierw powinieneś dokonać analizy rynku nieruchomości. Sprawdź aktualne ceny w interesującej Cię lokalizacji. Przyjrzyj się również, jak długo oferty są dostępne na sprzedaż, bo im ten czas jest dłuższy, tym większą szansę będziesz miał na negocjacje ceny. Przy negocjacjach powinieneś też wykorzystać obecną sytuację na rynku, czyli fakt, że podaż jest wysoka, a popyt niski. Ponadto negocjować możesz nie tylko cenę samego metrażu, ale i dodatkowe koszty takie jak piwnica, garaż czy elementy wyposażenia mieszkania. Warto też, abyś wiedział, że deweloperzy często oferują rabaty sięgające nawet 15%, szczególnie pod koniec kwartału lub roku rozliczeniowego. Przy negocjacjach dodatkowy argument zyskasz także, jeśli będziesz posiadał własną gotówkę na zakup, bo wtedy cały proces przebiega znacznie szybciej i sprawniej. I na koniec, pamiętaj, że nie musisz się obecnie z decyzją o zakupie spieszyć. Proces decyzyjny wydłuża się bowiem i to działa na korzyść kupujących. Kupujący powinni wykorzystać dany im czas na porównanie ofert i czekać na najlepsze dla siebie warunki.

Artykuł Kupujesz teraz mieszkanie? Warto negocjować cenę pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Co warto wiedzieć o licytacjach komorniczych nieruchomości?

Na witrynie Krajowego Rejestru Karnego istnieje sekcja obwieszczeń, w której możemy zapoznać się z ogłoszeniami dotyczącymi licytacji nieruchomości. Co ważne, aby licytacja się odbyła, komornik musi ja zgłosić co najmniej dwa tygodnie przed terminem. Aktualnie na stronie widnieją ogłoszenia o licytacji około 670 mieszkań i 530 domów. Dane te mieszczą się w granicach średniej z ostatnich lat.

Aby bezpiecznie kupować nieruchomości z licytacji komorniczej, warto poznać związane z tym ryzyka. Pierwsze to kupno nieruchomości z lokatorem. Jeśli mimo licytacji osoba zajmująca lokal odmówi jego opuszczenia, niezbędne jest przeprowadzenie eksmisji, która może być czasochłonnym procesem. Aby mieszkaniec zlicytowanej nieruchomości się wyprowadził, trzeba zapewnić mu lokal zastępczy. Oprócz tego właściciel mieszkania, które jest licytowane, może złożyć zażalenie do wyroku. Nabywca nie uzyska prawa własności, dopóki sąd nie rozpatrzy sprawy. Procedury takie mogą trwać miesiącami, a nawet latami.

Zdarza się też, że licytowanej nieruchomości nie da się wcześniej obejrzeć. Dzieje się tak, gdy poprzedni właściciel nie udostępni lokalu. Stwarza to ryzyko, że mieszkanie jest zdewastowane i wymaga remontu. Jeśli licytujący nie może go obejrzeć, to w praktyce nie zna jego stanu. Przed tymi zagrożeniami nie da się niestety zabezpieczyć, szczególnie że lokatorzy licytowanych nieruchomości rzadko opuszczają je przed licytacją.

Jakie są plusy zakupu licytowanego mieszkania lub domu?

Licytowanie nieruchomości komorniczej to przede wszystkim szansa na sporą oszczędność. Takie mieszkania czy domy sprzedawane są poniżej wartości rynkowej. W wyjątkowych sytuacjach lokum można nabyć w ten sposób nawet za połowę ceny. Cena wywoławcza na licytacjach komorniczych wynosi 3/4 ceny oszacowanej na pierwszej licytacji i 2/3 na drugiej. Cena oszacowania zwykle odzwierciedla wartość rynkową nieruchomości, jednak nie zawsze tak jest. W interesie wierzyciela jest, by komornik osiągnął jak najwyższą kwotę ze sprzedaży. Właśnie dlatego często cena oszacowana jest zawyżona. Dzieje się tak szczególnie wtedy, gdy rzeczoznawca nie ma możliwości obejrzenia lokum.

Realna szansa na okazyjny zakup nieruchomości pojawia się najczęściej wtedy, gdy kupujemy nieruchomość na drugiej licytacji po cenie wywoławczej lub nieznacznie wyższej stawce. Im krótsza licytacja i mniej konkurentów do zakupu, tym większa szansa, że cena będzie dla nas korzystna. Jeśli jednak dom lub mieszkanie leżą na przykład w atrakcyjnej okolicy szanse na tak korzystny scenariusz maleją. Dlatego zanim przystąpimy do licytacji, ustalmy sobie maksymalną kwotę, za jaką jesteśmy w stanie kupić dany lokal mieszkalny. Bez tego okazja może stać się pułapką.

Artykuł Czy warto kupić mieszkanie z licytacji komorniczej? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Portret kupującego nieruchomość w 2025 roku

Analiza przygotowana przez portal ogłoszeniowy Nieruchomosci-online.pl we współpracy z agencją badawczą Inquiry na bazie danych YouGov, pod tytułem „To my. Kupujący 2025” dostarcza cennych informacji na temat potencjalnych kupujących na polskim rynku mieszkaniowym. Objęła 600 osób, które wyrażały chęć zakupu domu lub mieszkania w najbliższych miesiącach bieżącego roku.

Kim jest osoba czy rodzina planująca zakup nowego lokum w 2025 roku?

• Uzyskiwane zarobki rzędu do 10 000 zł brutto (21% osób) lub od 10 000 zł do 24 999 zł (20% osób).
• Prezentowane podejście do finansów: 65% ocenia, że dobrze zarządza finansami, 63% uważa się za osoby stabilne finansowo, a 60% w przyszłym roku planuje zwiększenie swoich oszczędności.
• Podejście do potencjalnych kłopotów finansowych – co drugi badany twierdzi, że poradzi sobie z takimi problemami. 77% deklaruje ostrożne podejście do swoich finansów, w wyższym stopniu niż kiedyś.
• Sposób inwestowania – 60% odkłada pieniądze na rachunku oszczędnościowym, 30% lokuje oszczędności w obligacje, a 16% w akcje. Tylko 14% kupuje nieruchomości.

Badani respondenci zostali zapytani o to, jak widzą swoją sytuację finansową w najbliższych 12. miesiącach. Odpowiedzi były zróżnicowane:

• 32% – sytuacja zmieni się na lepsze,
• 31% – nie uważa, że ich położenie ulegnie zmianie,
• 25% – obawia się, że sytuacja zmieni się na gorsze,
• 12% – badanych odpowiedziało: nie wiem.

Tylko co trzecia osoba wierzy, że jej sytuacja finansowa zmieni się na lepsze. Niemal tyle samo twierdzi, że pozostanie taka sama.

Tymczasem ponad połowa respondentów (58%) przyznaje, że ma zaplanowany tygodniowy lub miesięczny budżet, którego chce się trzymać. Mogą to jednak utrudniać zmiany gospodarcze, ekonomiczne i międzynarodowe.

Kto będzie kupować mieszkania lub domy?

Modelowy kupujący nieruchomości mieszkaniowe w 2025 roku jest dosyć świadomy pod względem finansowym, zna i używa aktywnie nowoczesnych instrumentów finansowych oraz kładzie nacisk na inwestycje i oszczędzanie, jako elementy zabezpieczenia swojej przyszłości. Dane dowodzą, że osoby te są otwarte na nowoczesne udogodnienia, w tym na mobilność bankową czy proste płatności cyfrowe.

Artykuł Sytuacja mieszkaniowa osób planujących zakup nieruchomości w 2025 r. – badanie Nieruchomosci-online.pl pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.

Czym jest ubezpieczenie pomostowe?

Ubezpieczenie pomostowe to specyficzny rodzaj ubezpieczenia stosowany przez banki. Ma na celu zabezpieczenie interesów instytucji finansowej w okresie pomiędzy wypłatą kredytu hipotecznego a wpisem hipoteki do księgi wieczystej. Procedura ta jest wprawdzie standardowa, wielu kredytobiorców nie zdaje sobie jednak sprawy z dodatkowych kosztów, jakie będą musieli ponieść z związku właśnie z tym ubezpieczeniem. Dla kredytobiorców oznacza to bowiem w praktyce wyższe raty kredytu do momentu wpisania hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości. Najczęściej ubezpieczenie to naliczane jest poprzez podwyższenie marży kredytu. Zdarza się jednak i tak, że bank wymaga zapłaty za składkę w formie jednorazowej płatności za określony okres. Banki mogą też całkowicie odstąpić od pobierania tego ubezpieczenia, wszystko zależy od ich wewnętrznych regulacji oraz oferty.

Koszt ubezpieczenia pomostowego

Całkowity koszt ubezpieczenia pomostowego kredytu hipotecznego zależy od: wartości zaciąganego przez kredytobiorcę zobowiązania, czasu, jaki upłynie od wypłaty kredytu do momentu dokonania wpisu w księdze wieczystej oraz wewnętrznych regulacji banku. Banki zazwyczaj naliczają dodatkową marżę, która wynosi najczęściej od 1 do 2% w skali roku. Dokładna kalkulacja tych kosztów powinna być zawarta w umowie kredytowej.

Czy można uzyskać zwrot poniesionych na ubezpieczenie kosztów?

Obecnie już tak, bowiem 17 września 2022 roku weszły w życie nowe przepisy, które nakazują bankom zwrot opłat naliczanych w związku z ubezpieczeniem pomostowym. Jeśli bank powiększał ratę kredytu o ubezpieczenie pomostowe, to po ustanowieniu hipoteki musi w ciągu maksymalnie 60 dni zwrócić pieniądze kredytobiorcy lub wpłacone kwoty zaliczyć na poczet spłaty salda jego zadłużenia. Procedura ta powinna odbywać się automatycznie, kredytobiorca nie musi zatem składać do banku żadnego dodatkowego wniosku.

Artykuł Czym jest ubezpieczenie pomostowe kredytu hipotecznego? pochodzi z serwisu Analizy i Działania Geomarketingowe.